Le commandement de payer : ce que cet acte change vraiment

Beaucoup de bailleurs confondent la mise en demeure, qu'ils envoient eux-mêmes, et le commandement de payer, qui est un acte de commissaire de justice. La différence n'est pas de ton : elle est de nature juridique.

Ce qu'est un commandement de payer

C'est un acte signifié par un commissaire de justice, remis en main propre ou déposé selon des formes précises. Il vise la clause résolutoire du bail et somme le locataire de régler sa dette dans un délai de six semaines.

À la différence d'une lettre recommandée, l'acte du commissaire de justice fait foi, jusqu'à inscription de faux, de ce qu'il a personnellement constaté : la date, le lieu et les modalités de la remise. Il est délivré à la personne du locataire chaque fois que c'est possible ; à défaut, à domicile ou à l'étude, selon les formes du code de procédure civile, qui fixent la date à laquelle l'acte produit ses effets.

Ce que l'acte doit contenir

Un commandement irrégulier est un commandement inutile. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose six mentions, et six seulement. Si l'une d'elles manque, l'acte peut être annulé et toute la procédure est à recommencer :

1. la mention que votre locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. le décompte de la dette ;
4. l'avertissement qu'à défaut de paiement, ou s'il n'a pas demandé de délais, il s'expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d'expulsion ;
5. la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département — l'adresse du fonds doit figurer dans l'acte ;
6. la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander des délais de paiement, dans les conditions de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, ni la reproduction de la clause résolutoire, ni l'indication d'une date d'expiration du délai ne sont exigées à peine de nullité. C'est une confusion fréquente : la contester conduirait à soulever un moyen voué à l'échec.

C'est la raison pour laquelle cet acte n'est pas rédigeable par le bailleur : la moindre omission le prive d'effet et fait perdre six semaines.

Le délai de six semaines

Il court à compter de la signification, pas de l'envoi ni de la lecture. Six semaines, c'est le délai applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 ; un bail en cours à cette date conserve le délai qu'il stipule, en général deux mois (voir six semaines ou deux mois : quel délai pour votre commandement). Pendant ce délai, trois issues sont possibles.

Le locataire paie intégralement. La clause résolutoire est neutralisée, le bail se poursuit. Les frais d'acte restent dus mais sont récupérables.

Le locataire saisit le juge pour obtenir des délais. En matière de bail d'habitation, l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d'échelonner la dette sur trois ans au maximum, par dérogation aux deux ans de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette qui a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Tant que l'échéancier est respecté, les effets de la clause résolutoire sont suspendus (article 24, VII).

Rien ne se passe. À l'expiration du délai, la clause résolutoire est acquise et l'assignation peut être délivrée.

Combien cela coûte

L'émolument du commissaire de justice est fixé par un tarif réglementé, révisé périodiquement. Il ne se négocie pas et ne varie pas d'une étude à l'autre.

Ce coût est récupérable auprès du locataire en cas de condamnation : il entre au décompte des sommes dues, au même titre que les loyers.

Faut-il attendre avant de le faire signifier ?

Attendre n'améliore jamais un dossier d'impayé. Si le locataire est de bonne foi, le commandement lui ouvre l'accès au juge des contentieux de la protection et aux dispositifs d'aide, ce qu'une relance amiable ne fait pas. S'il ne l'est pas, le délai de six semaines aura au moins commencé à courir.