Délai du commandement de payer : six semaines ou deux mois ?

Le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois, est devenu la première question à régler avant d'agir contre un locataire qui ne paie plus. Le commandement de payer est l'acte, signifié par un commissaire de justice, qui somme le locataire de régler sa dette. Il fait courir le délai au terme duquel la clause résolutoire, c'est-à-dire la clause de résiliation automatique du bail, peut jouer.

Se tromper de délai n'est pas une simple maladresse. Des cours d'appel ont refusé de constater la résiliation du bail dans des dossiers où le délai avait été mal identifié. Ce guide vous donne la règle, son cas le plus délicat, celui du bail reconduit, et un tableau pour décider.

Délai du commandement de payer : ce que la loi a changé en 2023

Jusqu'au 28 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait que la clause résolutoire pour impayé ne produisait effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement devait mentionner ce délai de deux mois, à peine de nullité.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, a modifié ce texte sur deux points qui nous intéressent ici :

• tout bail d'habitation doit désormais contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;
• cette clause ne produit effet que six semaines après le commandement, et le commandement doit mentionner ce délai de six semaines, toujours à peine de nullité.

Pour ce délai, la loi n'a prévu aucune disposition transitoire, c'est-à-dire aucune règle précisant à quels baux elle s'applique. C'est ce silence qui a créé la difficulté. Pour le fonctionnement général de la clause, voyez notre guide sur la clause résolutoire du bail d'habitation.

L'avis du 13 juin 2024 : six semaines ou deux mois selon la date du bail

Un avis est la réponse que la Cour de cassation donne à un tribunal qui l'interroge sur une question de droit nouvelle. Il ne lie pas formellement le juge qui l'a demandé (article L. 441-3 du code de l'organisation judiciaire), mais il exprime la position de la Cour.

Le tribunal de proximité de Trévoux l'a saisie dans un litige entre une société civile immobilière et ses locataires. Le bail avait été conclu avant la loi et n'avait été ni reconduit ni renouvelé depuis. La Cour a répondu le 13 juin 2024 (n° 24-70.002, publié au Bulletin) que la loi nouvelle, en ce qu'elle modifie le délai laissé au locataire, n'a « pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours » au jour de son entrée en vigueur.

Son raisonnement tient en trois phrases :

• la loi de 2023 ne déroge pas à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir ;
• les contrats en cours restent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ;
• la loi nouvelle ne peut pas entraîner leur réfaction, c'est-à-dire leur réécriture.

Conséquence pratique : un bail signé avant le 29 juillet 2023, et ni reconduit ni renouvelé depuis, garde le délai écrit dans sa clause. Comme la loi de l'époque imposait au moins deux mois, ce délai est d'au moins deux mois, et le plus souvent de deux mois exactement.

Cette solution peut surprendre, car la Cour avait retenu une application immédiate pour une autre réforme du même article. Dans un avis du 16 février 2015 (n° 14-70.011, publié au Bulletin), elle avait appliqué immédiatement aux baux en cours la faculté donnée au juge d'accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement. À notre lecture, les deux avis se concilient si l'on regarde la nature de la règle : un délai stipulé au contrat résiste à la loi nouvelle, alors qu'un pouvoir que la loi confie au juge s'applique tout de suite.

Le cas du bail reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023

La reconduction tacite est la prolongation automatique du bail arrivé à son terme, faute de congé. Le renouvellement suppose au contraire une proposition de nouveau contrat. Pour ces baux, l'avis ne dit rien : la Cour a déclaré irrecevables les questions qui portaient sur un contrat reconduit ou renouvelé après la loi, parce qu'elles ne commandaient pas l'issue du litige. À notre connaissance, au 24 octobre 2026, la Cour de cassation n'a pas tranché ce point.

Deux lectures s'opposent.

En faveur des six semaines. La Cour de cassation juge depuis longtemps que la reconduction tacite fait naître un nouveau contrat (3e chambre civile, 14 juin 1995, n° 93-13.165, publié au Bulletin) et que la durée du bail reconduit se fixe selon la loi en vigueur à la date de la reconduction (3e chambre civile, 27 septembre 2006, n° 05-18.168, publié au Bulletin). Lors d'une précédente réforme, le législateur a lui-même retenu cette logique : l'article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 soumet les baux, à compter de leur reconduction, à l'ensemble de la loi de 1989 en vigueur à cette date, sauf quelques exceptions.

En faveur des deux mois. Le bail est reconduit « dans les mêmes conditions », selon les termes du contrat type. La clause qui prévoit deux mois est donc reconduite avec lui. Or l'avis de 2024 qualifie les six semaines de « délai minimal ». On peut donc soutenir qu'un délai plus long, plus favorable au locataire, ne contredit pas la loi et que le locataire peut s'en prévaloir.

La cour d'appel de Dijon offre une illustration (1re chambre civile, 3 décembre 2024, n° 24/00890). Elle a jugé que la loi nouvelle s'appliquait au bail d'un an d'un logement conventionné, conclu en 2022 et reconduit après le 29 juillet 2023. Mais la clause de ce bail prévoyait deux mois, et la résiliation a été fixée deux mois après le commandement, le locataire n'ayant pas payé dans ce délai.

Notre recommandation est donc simple : tant que la clause écrite prévoit deux mois, laissez deux mois au locataire. Les quelques semaines gagnées ne valent pas le risque d'un commandement annulé.

Pour savoir si votre bail a été reconduit après le 29 juillet 2023, partez de sa date d'effet. Un bail de logement vide dure au moins trois ou six ans selon la qualité du bailleur ; un bail meublé, au moins un an. Exemple : un logement vide loué par un particulier à compter du 1er septembre 2020 arrive à son premier terme fin août 2023. Faute de congé, il est reconduit en septembre 2023, donc après la loi.

Tableau de décision : quel délai pour votre commandement de payer ?

Ce tableau ne remplace pas la lecture de votre bail. Le commissaire de justice qui rédige l'acte doit disposer du contrat complet, de ses avenants et de la date exacte de sa prise d'effet. Pour les baux signés depuis le 1er octobre 2026, voyez ce que change le décret 2026-596 sur le bail type.

Ce que jugent les cours d'appel depuis l'avis

Les arrêts publiés en open data sur Judilibre depuis l'avis montrent comment les juges du fond traitent l'erreur de délai. Quatre décisions résument les enjeux.

Douai, 24 septembre 2026 (chambre 8 section 4, n° 24/06088). Bail de 2006, reconduit pour la dernière fois avant la loi : deux mois s'appliquaient. Le commandement indiquait six semaines. La cour refuse de l'annuler, faute de préjudice allégué, et substitue simplement le délai de deux mois. Mais le locataire avait payé les sommes réclamées dans ces deux mois : la clause résolutoire n'a pas joué. Le bailleur n'a obtenu la fin du bail que par une autre voie, la résiliation judiciaire pour manquements répétés, près de trois ans après le commandement.

Chambéry, 7 mai 2025 (2e chambre, n° 24/00972). Bail renouvelé en 2021, commandement de septembre 2023 indiquant six semaines, assignation délivrée moins de deux mois après. La cour juge que les locataires n'ont même pas disposé du délai légal : le préjudice est établi, le commandement est annulé et le bail se poursuit, malgré un arriéré de plus de vingt mille euros. Les frais du commandement et des notifications restent à la charge des bailleurs.

Paris, 24 septembre 2026 (pôle 4 chambre 3, n° 24/07518). Même erreur, mais la dette avait augmenté jusqu'à l'assignation : les locataires n'avaient payé ni dans les six semaines ni dans les deux mois. Sans préjudice, la nullité est écartée et la résiliation est constatée.

Dijon, 3 décembre 2024 (1re chambre civile, n° 24/00890). Bail reconduit après la loi, clause de deux mois : la résiliation est fixée à l'expiration des deux mois.

Deux mécanismes se combinent. D'une part, l'erreur de délai est un vice de forme : selon l'article 114 du code de procédure civile, l'acte n'est annulé que si le locataire prouve un grief, c'est-à-dire un préjudice causé par l'irrégularité. La cour de Chambéry l'a retenu parce que les locataires avaient été assignés avant la fin des deux mois. D'autre part, même sans annulation, le juge applique le bon délai : si le locataire a payé avant son terme, la clause ne joue pas, comme à Douai. Dans tous les cas, c'est le délai le plus long qui sert de mesure. L'arrêt de Douai concerne un logement lillois : notre page pour expulser son locataire à Lille présente le tribunal et les acteurs locaux.

Compter le délai, et ne pas le confondre avec les autres « six semaines »

Le délai court à compter de la signification du commandement, c'est-à-dire de sa remise officielle par le commissaire de justice. Il ne porte que sur les sommes visées dans l'acte : les loyers échus ensuite n'en font pas partie, comme l'a rappelé la cour de Douai. Faute d'indication du locataire, cette cour a imputé en priorité les paiements reçus pendant le délai sur la dette visée par le commandement, en application de l'article 1342-10 du code civil. Ne calculez pas au plus juste et n'assignez qu'après l'expiration du délai le plus long qui peut s'appliquer.

Trois autres délais se croisent dans la même procédure :

1. Le commandement à la caution. S'il existe un cautionnement, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; voyez notre guide sur l'acte de cautionnement du bail.
2. La saisine préalable de la CCAPEX. Un bailleur personne morale autre qu'une société civile familiale ne peut assigner que deux mois après avoir saisi la commission de prévention des expulsions ; voyez le guide SCI et expulsion du locataire.
3. La notification au préfet. L'assignation doit lui être notifiée au moins six semaines avant l'audience. Dans un avis du 6 novembre 2025 (n° 25-70.018, publié au Bulletin), la Cour de cassation a précisé que ce délai se compte à rebours depuis la veille de l'audience et ne peut pas être prorogé. Notre guide sur la notification de l'assignation au préfet détaille ce calcul.

Avant de faire signifier : la vérification en cinq points

1. Retrouvez le bail signé, toutes ses pages, ses avenants et sa date de prise d'effet.
2. Reconstituez sa chronologie : date de signature, dates de reconduction ou de renouvellement, et position par rapport au 29 juillet 2023 et au 1er octobre 2026.
3. Lisez la clause résolutoire et notez le délai qu'elle écrit, ou son absence de chiffre.
4. Choisissez le délai le plus long dès qu'un doute subsiste, et faites-le figurer dans le commandement ; le commandement de payer doit en outre contenir ses autres mentions obligatoires.
5. Attendez son expiration avant toute assignation, et gardez la preuve des paiements reçus pendant le délai.

Un commandement annulé est un acte à refaire, avec ses frais et les mois perdus qu'il entraîne ; les coûts d'une procédure sont détaillés sur notre page tarifs. Les autres guides de la rubrique Bail et clause résolutoire complètent ce point.

Le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois, se décide bail par bail, à partir de dates que vous seul détenez. Pour savoir quel délai s'applique au vôtre et quelles pièces réunir, faites notre diagnostic gratuit. Nous ne sommes ni commissaire de justice ni avocat : nous coordonnons les professionnels compétents.