Décret 2026-596 : ce qui change dans le bail type au 1er octobre

Le décret 2026-596 modifie le bail type, c'est-à-dire le modèle réglementaire que tout bail de résidence principale doit respecter. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose en effet que le contrat de location soit établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État. Ces modèles figurent depuis 2015 en annexe du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : l'annexe 1 pour la location vide, l'annexe 2 pour la location meublée, chacune valant aussi pour la colocation à bail unique.

Le texte a été beaucoup commenté, parfois au-delà de ce qu'il dit. Ce guide expose son contenu exact, son calendrier et, surtout, ce qu'il ne change pas.

Le décret 2026-596 en bref : références et calendrier

Le décret a été publié au Journal officiel n° 0157 du 7 juillet 2026 (NOR VLOL2534004D). Il a été pris après avis de la Commission nationale de concertation du 4 février 2026, le Conseil d'État entendu. Il compte quatre articles : l'article 1er réécrit les deux contrats types, l'article 2 modifie le livre VIII du code de la construction et de l'habitation consacré aux aides au logement, l'article 3 fixe l'entrée en vigueur, l'article 4 l'exécution.

La nouvelle notice résulte d'un arrêté du 9 octobre 2026, publié au Journal officiel du 17 octobre 2026. Elle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de son entrée en vigueur, le lendemain de sa publication.

La nouvelle rubrique VIII du bail type : la clause résolutoire écrite

Avant le décret, la rubrique VIII du contrat type s'intitulait « Le cas échéant, Clause résolutoire ». Elle laissait aux parties le soin de rédiger une clause visant l'impayé, le dépôt de garantie, l'assurance ou les troubles de voisinage, sans en écrire le délai. Depuis le 1er octobre 2026, la rubrique est rédigée.

Le modèle s'aligne ainsi sur l'article 24, I, de la loi de 1989, qui rend la clause obligatoire depuis le 29 juillet 2023. Un bail rédigé sur le nouveau modèle ne peut plus l'oublier, ni l'écrire avec un délai périmé.

La rubrique prévoit ensuite, « le cas échéant », des clauses facultatives pour d'autres motifs :

• le défaut d'assurance des risques locatifs, avec effet un mois après un commandement demeuré infructueux ;
• les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, c'est-à-dire qui n'est plus susceptible d'un recours suspensif ;
• le non-respect de la servitude de résidence principale, lorsque le logement y est soumis en application de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme ; la clause ne joue alors qu'à l'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire.

Ces motifs étaient déjà les seuls admis par l'article 4, g, de la loi. La servitude de résidence principale, introduite par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, y figurait depuis la fin de 2024 ; le décret l'intègre au modèle.

Les autres changements du bail type

Le numéro de portable, facultatif. La désignation du bailleur et celle du ou des locataires comportent désormais un « numéro de téléphone portable (facultatif) ». La notice du décret explique qu'il vise notamment à joindre plus rapidement le locataire en vue de prévenir les expulsions. Le mot « facultatif » compte : vous pouvez le demander, pas en faire une condition.

La servitude de résidence principale. Lorsque le logement y est soumis, la rubrique II, B, mentionne qu'il est à usage exclusif de résidence principale au sens de l'article 2 de la loi de 1989.

Une référence mise à jour. Les renvois à l'ancien article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation deviennent des renvois à l'article L. 831-1, qui définit les logements ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement, notamment les logements conventionnés. Le champ du contrat type de l'annexe 1 reste le même : il exclut notamment les logements conventionnés, les logements des organismes HLM et les colocations formalisées par plusieurs contrats.

La notice d'information. L'arrêté du 9 octobre 2026 remplace intégralement la notice. Sa rubrique sur la mise en œuvre de la clause résolutoire rappelle le délai de six semaines, le rôle du fonds de solidarité pour le logement et le signalement à la CCAPEX.

Ce que le décret 2026-596 ne change pas

Le régime six semaines ou deux mois. Le délai de six semaines vient de la loi n° 2023-668. La question de savoir quels baux conservent deux mois a été réglée par l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002, publié au Bulletin) : les baux en cours au 29 juillet 2023 gardent le délai écrit dans leur clause. Un décret ne peut ni modifier la loi ni réécrire les contrats déjà signés. Le tableau de décision de notre guide sur le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois reste donc la référence.

Vos baux en cours. Le décret ne vise que les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Aucun avenant n'est requis pour les autres.

Le commandement de payer. Ses six mentions obligatoires, sa signification par un commissaire de justice et son envoi à la caution dans les quinze jours restent régis par l'article 24 ; voyez notre guide sur le commandement de payer.

La procédure. Signalement à la CCAPEX, notification de l'assignation au préfet au moins six semaines avant l'audience, délais de paiement accordés par le juge : rien ne change. Sur la notification au préfet, la Cour de cassation a précisé le mode de calcul dans un avis du 6 novembre 2025 (n° 25-70.018, publié au Bulletin).

La sanction d'un bail non conforme. Elle reste celle de l'article 3 de la loi : le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation de cet article, et chaque partie peut exiger à tout moment l'établissement d'un contrat conforme.

La reconduction tacite. L'article 3 du décret vise les contrats « conclus ou renouvelés ». Il ne dit pas si la reconduction tacite, qui se fait sans nouvel écrit, compte comme un renouvellement. La Cour de cassation juge que le bail reconduit est soumis à la loi en vigueur à la date de la reconduction (3e chambre civile, 27 septembre 2006, n° 05-18.168, publié au Bulletin), mais cette jurisprudence concerne la loi, pas le modèle de contrat. En pratique, le nouveau bail type compte surtout lorsque vous signez un nouveau contrat.

Votre situation, vos démarches

Pour la colocation, la clause de solidarité reste facultative et doit être rédigée avec soin : voyez notre guide colocation et loyer impayé. Pour le meublé, les particularités de durée et de congé sont traitées dans le guide bail meublé et loyer impayé.

Le volet aides au logement : la correction du décret 2026-84

L'article 2 du décret corrige des erreurs matérielles du décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement des bénéficiaires des aides personnelles au logement, pris pour l'application de la loi de 2023. Il rectifie un renvoi de l'article R. 824-15 du code de la construction et de l'habitation et réécrit les adaptations applicables à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon.

Ces corrections entrent en vigueur le 1er janvier 2027, date à laquelle le décret n° 2026-84 devient lui-même applicable. Ce dernier organise notamment le maintien de l'aide au logement, même après la résiliation du bail, pour l'allocataire dans l'impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement. Les conséquences pour le bailleur sont détaillées dans notre guide APL et loyer impayé.

Les erreurs à éviter avec le nouveau bail type

• Réutiliser un ancien modèle après le 1er octobre 2026. S'il prévoit deux mois, le locataire pourra se prévaloir de ce délai plus favorable.
• Ajouter un motif de résiliation non prévu par la loi : la clause serait réputée non écrite.
• Rendre le numéro de portable obligatoire, alors que le modèle le dit facultatif.
• Oublier la notice d'information, que l'article 3 de la loi impose d'annexer au bail.
• Croire que le décret a modifié vos baux existants et faire signifier un commandement à six semaines pour un bail qui en prévoit deux.

Un bail mal rédigé se paie au moment de la procédure : un commandement à refaire, ce sont de nouveaux frais, détaillés sur notre page tarifs. Pour le fonctionnement de la clause elle-même, voyez notre guide sur la clause résolutoire du bail d'habitation et les autres guides de la rubrique Bail et clause résolutoire.

Le décret 2026-596 modernise le bail type sans bouleverser le droit de la clause résolutoire : il écrit dans le modèle ce que la loi impose depuis 2023. Pour vérifier votre bail et le délai qui s'y applique, faites notre diagnostic gratuit. Nous ne sommes ni commissaire de justice ni avocat : nous coordonnons les professionnels compétents.