Bail meublé et loyer impayé : ce qui change pour l'expulsion

Le meublé a la réputation de laisser plus de liberté au propriétaire : bail plus court, congé plus simple, procédure plus rapide. Pour un bail meublé et un loyer impayé, c'est en grande partie une idée reçue. Depuis la loi du 24 mars 2014, la location meublée à titre de résidence principale a son propre chapitre dans la loi du 6 juillet 1989, mais les règles qui protègent le locataire contre l'expulsion s'y appliquent presque toutes.

Voici ce qui est identique, ce qui diffère, et les erreurs propres au meublé qui font perdre des mois.

Quel bail meublé est concerné ?

Le titre Ier bis de la loi s'applique aux logements meublés qui constituent la résidence principale du locataire (article 25-3). La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2).

Un logement meublé est, selon l'article 25-4, « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement ». La liste minimale des éléments de mobilier est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Si le mobilier ne répond pas à cette définition, le locataire peut soutenir que le bail relève en réalité du régime de la location vide, avec une durée d'au moins trois ans et un congé à six mois. D'où l'importance de l'inventaire et de l'état détaillé du mobilier, établis à l'entrée et à la sortie et joints au bail (article 25-5).

Trois situations sortent de ce cadre :

• les logements-foyers, les logements conventionnés, les logements de fonction et les locations aux travailleurs saisonniers, exclus par l'article 25-3 ;
• le bail mobilité, qui obéit à un régime propre (titre Ier ter) ;
• la location touristique ou la résidence secondaire du locataire, qui ne constituent pas sa résidence principale et relèvent du code civil. Les règles de ce guide ne s'y transposent pas telles quelles.

Bail meublé et loyer impayé : la même procédure que pour un logement vide

L'article 25-3 rend applicables aux meublés une liste d'articles du régime général, parmi lesquels l'article 7 (obligation de payer le loyer), l'article 7-1 (prescription de trois ans), l'article 22-1 (cautionnement) et surtout l'article 24, qui organise la clause résolutoire et la procédure pour impayés.

Le délai du commandement suit l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002, publié au Bulletin) : la loi du 27 juillet 2023 n'a pas modifié les délais stipulés dans les baux en cours à son entrée en vigueur. Pour un meublé, bail d'un an reconduit chaque année, la question se pose à chaque reconduction : un bail reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 dont la clause prévoit encore deux mois appelle la prudence : l'avis n'a pas tranché ce cas, et retenir le délai le plus long reste la solution sûre. Le guide sur le délai du commandement de payer détaille ce point.

Les contrats types de location, que l'article 25-7 impose de respecter, ont été modifiés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 : ils comportent une rubrique « Clause résolutoire » pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Voir le guide sur le décret 2026-596 et le bail type.

Le mobilier vous appartient, mais le logement reste un lieu habité : l'expulsion ne peut avoir lieu que deux mois après le commandement de quitter les lieux, et la trêve hivernale s'applique.

Ce qui change vraiment avec un bail meublé

Deux différences pèsent directement sur un dossier d'impayés.

Le forfait de charges. Si le bail prévoit un forfait, il ne peut donner lieu à aucun complément ni régularisation ultérieure (article 25-10). Un décompte qui ajoute une régularisation de charges à un forfait est faux. Dans l'affaire jugée par la cour d'appel de Douai le 10 septembre 2026 (chambre 8, section 4, RG n° 25/06098), la cour a d'ailleurs relevé que le bail prévoyait un forfait et non une provision, contrairement à ce que soutenaient les bailleurs.

La révision du loyer. L'article 25-9 renvoie à l'article 17-1 : la révision doit être demandée dans l'année et ne vaut que pour l'avenir, et elle est interdite pour un logement classé F ou G. Le guide sur la révision du loyer IRL montre comment ces erreurs se retrouvent dans un décompte.

La hausse de loyer : la Cour de cassation ferme une porte

Le 15 octobre 2026, la Cour de cassation (3e chambre civile, n° 25-10.189) a cassé un arrêt de la cour d'appel de Montpellier. Un logement meublé avait été loué en 2009 pour 900 euros par mois. En 2012, les parties avaient signé un nouveau contrat à 1 000 euros, exécuté pendant des années. Au départ de la locataire, les bailleurs avaient calculé l'arriéré sur cette base.

La Cour juge que les règles d'ordre public qui encadrent la modification d'un bail meublé ne peuvent pas être tenues en échec par la signature d'un nouveau contrat se substituant au contrat en cours. Les conditions du bail ne peuvent changer qu'à l'occasion de sa reconduction, en respectant la procédure prévue. L'affaire relevait de l'ancien article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ; ses termes sont repris aujourd'hui par les articles 25-8 et 25-9 de la loi de 1989, qui imposent au bailleur souhaitant modifier les conditions du bail d'en informer le locataire trois mois avant l'échéance.

La conséquence pratique est double : un arriéré calculé sur un loyer augmenté irrégulièrement sera recalculé, et le commandement de payer qui le reprend perd de sa force.

Le congé pour motif légitime et sérieux : une seconde voie

Le bail meublé offre une autre voie. À l'échéance annuelle, le bailleur peut refuser le renouvellement pour reprendre ou vendre le logement, ou pour un motif légitime et sérieux, « notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant » (article 25-8). Des retards de paiement répétés peuvent constituer un tel motif.

Les conditions sont strictes :

1. le congé est délivré au moins trois mois avant l'échéance du bail ;
2. il indique le motif, à peine de nullité ;
3. il est envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ;
4. le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif ;
5. un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes est protégé, sauf si le bailleur a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources modestes (article 25-8, II).

À l'expiration du préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. S'il reste, il faut encore une décision de justice pour l'expulser. Dans l'affaire de Douai, la cour a validé un congé délivré pour plusieurs motifs, dont des retards de paiement, en rappelant qu'un seul motif légitime et sérieux suffit ; elle s'est fondée en l'espèce sur la nécessité de lourds travaux. Les bailleurs avaient présenté leurs demandes en cascade : validité du congé, à défaut acquisition de la clause résolutoire, à défaut résiliation judiciaire.

Les deux voies ne s'excluent donc pas. Le commandement de payer est adapté à une dette réelle et actuelle ; le congé, à des retards répétés mais régularisés à chaque fois, que la clause résolutoire ne permet pas de sanctionner.

Les pièces à réunir pour un loyer impayé en meublé

1. Le bail meublé signé, avec ses annexes.
2. L'inventaire et l'état détaillé du mobilier, et l'état des lieux d'entrée.
3. L'acte de cautionnement, s'il existe.
4. Le décompte mois par mois et les courriers de révision du loyer.
5. Le commandement de payer et, le cas échéant, sa signification à la caution.
6. Le congé, s'il a été délivré, avec la preuve de sa réception.
7. Si vous louez par une société, ses statuts et un extrait Kbis : une SCI suit des règles particulières, détaillées dans le guide SCI et expulsion d'un locataire.

Le principe de la clause elle-même, et ce qu'elle permet, sont détaillés dans le guide sur la clause résolutoire du bail d'habitation. L'ensemble des guides est regroupé sur la page des guides.

En résumé

Pour un bail meublé et un loyer impayé, la procédure d'expulsion ne change pas : mêmes actes, mêmes délais, même juge, même trêve. Ce sont les règles du bail qui diffèrent, et les erreurs viennent presque toujours de là : forfait de charges, hausse de loyer, congé mal motivé. Pour vérifier où en est votre dossier, commencez par notre diagnostic. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents.