Colocation et loyer impayé : solidarité, départ, recours

Une colocation avec un loyer impayé pose toujours les mêmes questions : qui doit payer, combien, et jusqu'à quand celui qui est parti reste tenu. La réponse dépend de trois éléments que vous trouverez dans vos papiers : la forme du bail, la présence d'une clause de solidarité et les dates des congés reçus.

La colocation est définie par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : c'est la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, par un contrat unique ou par plusieurs contrats. La loi en exclut la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires de PACS au moment de la signature. Des concubins, en revanche, sont des colocataires.

Colocation et loyer impayé : qui doit quoi ?

Sans clause de solidarité. Selon l'article 1309 du code civil, l'obligation qui lie plusieurs débiteurs se divise de plein droit entre eux, par parts égales sauf disposition contraire. L'article 1310 ajoute que la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas. Concrètement, chaque colocataire ne vous doit que sa part, et il faut poursuivre chacun pour la sienne.

Avec une clause de solidarité. Chaque colocataire est tenu de toute la dette. Le paiement fait par l'un libère les autres, et vous pouvez demander le paiement à celui de votre choix, puis aux autres (article 1313 du code civil). C'est l'outil qui rend la colocation gérable pour un bailleur.

Bail unique ou baux multiples. La solidarité suppose en pratique un bail unique signé par tous. Lorsque la colocation est formalisée par plusieurs contrats, chaque colocataire répond de son propre bail, et la somme des loyers ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement (article 8-1, II). Chaque contrat a alors sa propre clause résolutoire, et la procédure se conduit bail par bail.

La clause de solidarité en colocation : ce qu'elle couvre

Le bail type prévoit, en rubrique VII, une clause facultative de solidarité et d'indivisibilité. L'indivisibilité signifie que l'obligation ne peut pas être exécutée par morceaux : chacun doit pouvoir être poursuivi pour le tout. Cette rubrique n'a pas été modifiée par le décret du 6 juillet 2026, qui a réécrit la clause résolutoire du bail type ; voyez notre guide sur le décret 2026-596 et le bail type.

La clause couvre ce qu'elle vise, et rien de plus. Le point le plus sensible est l'indemnité d'occupation, c'est-à-dire la somme due par celui qui reste dans les lieux après la résiliation du bail. La Cour de cassation juge qu'en l'absence de stipulation expresse, la solidarité ne s'applique qu'aux loyers et charges impayés à la date de la résiliation (3e chambre civile, 12 janvier 2017, n° 16-10.324, publié au Bulletin). Elle a confirmé que la solidarité du copreneur parti ne s'étend pas à l'indemnité d'occupation, sauf stipulation contraire (3e chambre civile, 14 juin 2018, n° 17-14.365, publié au Bulletin).

À l'inverse, lorsque la clause vise expressément les indemnités d'occupation, le colocataire solidaire en est tenu. La cour d'appel de Paris l'a jugé pour un colocataire parti sans avoir régulièrement donné congé (pôle 4 chambre 3, 11 septembre 2025, n° 23/07737).

Le colocataire qui part : jusqu'à quand reste-t-il solidaire ?

L'article 8-1, VI, fixe la règle pour les baux qui y sont soumis. La solidarité du colocataire qui donne congé, et celle de sa caution, prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré, à condition qu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard six mois après la date d'effet du congé.

La date d'effet du congé est la fin du préavis. Pour un logement vide, le préavis du locataire est de trois mois, ramené à un mois notamment en zone tendue (article 15, I) ; pour un meublé, il est d'un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé.

La Cour de cassation précise que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. Une créance de remise en état des lieux née après la fin de la période de solidarité ne peut donc pas être mise à la charge du colocataire parti (3e chambre civile, 8 avril 2021, n° 19-23.343, publié au Bulletin).

Encore faut-il que le congé soit prouvé. La cour d'appel de Reims a maintenu la solidarité d'une colocataire qui ne produisait que l'avis de réception d'une lettre, sans en établir le contenu (17 février 2026, n° 25/00093). À Paris, le colocataire parti sans congé ni remise des clés prouvée est resté tenu des loyers et des indemnités d'occupation (11 septembre 2025, n° 23/07737). Ces deux décisions émanent des cours d'appel de Reims et de Paris ; nos pages pour expulser son locataire à Reims et expulser son locataire à Paris présentent les juridictions locales.

Conservez donc, pour chaque départ, la lettre de congé elle-même et pas seulement son avis de réception, la date de remise des clés et, s'il y a lieu, l'avenant qui fait entrer le remplaçant au bail. Ces pièces fixent la fin de la solidarité, et donc les sommes que vous pourrez encore réclamer au colocataire parti.

Les baux plus anciens. L'article 8-1 est issu de la loi du 24 mars 2014. Avant elle, la Cour de cassation admettait qu'une clause maintienne la solidarité trois ans après le congé (arrêt du 12 janvier 2017 précité, pour un bail de 2010). Depuis l'article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, un bail ancien est soumis, sauf quelques exceptions, à l'ensemble de la loi de 1989 en vigueur à compter de sa reconduction ou de son renouvellement. La cour d'appel de Paris a indiqué qu'une clause contraire à la limite de six mois devrait être réputée non écrite.

Loyer impayé en colocation : agir contre tous les débiteurs

1. Faites l'inventaire. Qui figure au bail, quels congés vous avez reçus et à quelles dates, qui les a remplacés, quelles cautions garantissent quel colocataire.
2. Faites signifier le commandement de payer à chaque colocataire encore tenu, y compris celui qui est parti s'il reste solidaire, à sa nouvelle adresse. Le délai à indiquer dépend de la date du bail : voyez le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois.
3. Signifiez-le aux cautions dans les quinze jours ; sinon, elles ne devront ni pénalités ni intérêts de retard (article 24, I). Les règles propres à l'acte de cautionnement du bail s'appliquent à chacune.
4. Assignez tous les débiteurs devant le juge des contentieux de la protection, avec les préalables habituels : signalement à la CCAPEX, notification au préfet. Le mécanisme de la clause résolutoire du bail d'habitation est le même qu'en location individuelle.
5. Anticipez les délais de paiement. Le juge peut accorder jusqu'à trois ans aux colocataires en place qui ont repris le paiement du loyer courant (article 24, V). Pour un colocataire parti, la cour d'appel de Reims a jugé que seul l'article 1343-5 du code civil s'appliquait, avec un maximum de deux ans.

Si une garantie Visale couvre la colocation, Action Logement, subrogé dans vos droits après paiement, peut lui-même agir, y compris pour demander la résiliation du bail et l'expulsion ; voyez notre guide sur la garantie Visale et le loyer impayé.

Couples, colocation et bail : les cas particuliers

Les époux. Le bail du logement qui sert effectivement à l'habitation de deux époux appartient à l'un et à l'autre, même s'il a été conclu avant le mariage (article 1751 du code civil). Les dettes contractées pour l'entretien du ménage obligent en outre l'autre époux solidairement, sauf dépenses manifestement excessives (article 220).

Les partenaires de PACS. Ils deviennent cotitulaires du bail s'ils en font la demande conjointement (article 1751).

Le conjoint ou partenaire inconnu du bailleur. Les notifications et significations faites par le bailleur lui sont opposables si son existence n'a pas été portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi de 1989).

Le départ pour violences. Le conjoint, partenaire ou concubin qui quitte le logement en raison de violences, et qui en informe le bailleur par lettre recommandée accompagnée d'une ordonnance de protection ou d'une condamnation pénale, voit sa solidarité et celle de sa caution prendre fin le lendemain de la première présentation du courrier, pour les dettes nées ensuite (article 8-2).

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer un bail sans clause de solidarité, puis découvrir que chacun ne doit que sa part.
• Oublier l'indemnité d'occupation dans la clause, alors que c'est souvent la dette la plus lourde en fin de procédure.
• Croire le sortant libéré dès son départ, ou à l'inverse lui réclamer des dettes nées après la fin de sa solidarité.
• Rédiger un acte de cautionnement qui n'identifie pas le colocataire garanti : il est nul.
• Poursuivre un seul colocataire et découvrir trop tard qu'il est insolvable.
• Faire signifier les actes à l'ancienne adresse d'un colocataire parti dont vous connaissez la nouvelle : vous exposez l'acte à une contestation et perdez du temps.

Chaque acte à refaire est un coût supplémentaire ; les frais d'une procédure sont détaillés sur notre page tarifs. Retrouvez les autres guides de la rubrique Bail et clause résolutoire.

En colocation, un loyer impayé se règle d'autant mieux que le bail, la clause de solidarité et les actes de cautionnement ont été écrits pour cela. Pour savoir qui vous pouvez poursuivre et pour quelles sommes, faites notre diagnostic gratuit. Nous ne sommes ni commissaire de justice ni avocat : nous coordonnons les professionnels compétents.