Expulser son locataire à Reims : procédure hors zone tendue

À Reims, une question de calendrier pèse sur toute la stratégie du bailleur : la ville n'est pas classée en zone tendue. Pour expulser son locataire à Reims, la procédure judiciaire reste celle de toute la France. Mais le préavis du locataire qui veut partir est de trois mois, et cette donnée change la façon de négocier, d'attendre ou d'agir. Cette page vous aide à choisir entre un départ organisé et une procédure menée jusqu'au jugement.

Reims hors zone tendue : ce que dit le décret

On appelle zone tendue une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (article 17 de la loi du 6 juillet 1989). La liste des communes concernées est annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elle a été modifiée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, puis en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.

Ni Reims ni aucune autre commune de la Marne n'y figure. Trois conséquences en découlent pour un bailleur rémois :

• le préavis du locataire est en principe de trois mois, et non d'un mois ;
• l'encadrement des loyers de la loi ELAN ne peut pas s'y appliquer, puisqu'il est réservé aux zones tendues ;
• la procédure d'expulsion, ses délais et ses protections restent ceux du droit commun.

Expulser son locataire à Reims : les étapes, identiques partout

Le classement hors zone tendue ne raccourcit ni n'allonge la procédure. Les étapes sont les suivantes.

1. Commandement de payer. Cet acte du commissaire de justice vise la clause résolutoire du bail, c'est-à-dire la clause qui le résilie de plein droit en cas d'impayé. Le locataire dispose de six semaines pour payer. Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé, le délai stipulé au bail, souvent deux mois, s'applique (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024). Notre guide sur le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois traite le cas des baux renouvelés.
2. Assignation. Cet acte, signifié par un commissaire de justice, convoque le locataire devant le juge des contentieux de la protection, le juge des baux d'habitation au tribunal judiciaire.
3. Notification au préfet de la Marne, au moins six semaines avant l'audience, faute de quoi la demande est irrecevable.
4. Audience et jugement. Le juge peut accorder au locataire jusqu'à trois ans de délais de paiement s'il est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
5. Commandement de quitter les lieux, puis délai de deux mois.
6. Concours de la force publique, demandé au préfet si le locataire ne part pas, en dehors de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Le préavis de trois mois, une donnée de votre stratégie

L'article 15 de la loi de 1989 fixe à trois mois le préavis du locataire qui donne congé. Hors zone tendue, il n'est réduit à un mois que dans des cas précis : premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi après une perte d'emploi, état de santé constaté par un certificat médical, violences au sein du couple, bénéfice du RSA ou de l'allocation adulte handicapé, attribution d'un logement social. Le locataire doit préciser et justifier ce motif dans sa lettre de congé ; sinon, le préavis reste de trois mois.

Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de sa réception. Conservez cette preuve : elle fixe la date jusqu'à laquelle le loyer reste dû.

Deux règles comptent pour vous. D'abord, le locataire qui a donné congé doit le loyer pendant tout le préavis, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec votre accord. Ensuite, à l'expiration du préavis, il est déchu de tout titre d'occupation : il n'a plus aucun droit de rester. S'il reste malgré tout, vous ne pouvez pas pour autant le faire sortir vous-même. Il faut une décision de justice.

Négocier un départ ou aller jusqu'au jugement ?

Dans une ville que les pouvoirs publics n'ont pas classée en zone tendue, un bailleur peut se demander s'il vaut mieux organiser un départ rapide que mener la procédure à son terme. La réponse dépend de la sécurité juridique de l'accord obtenu.

Un titre exécutoire est la décision ou l'acte qui permet l'exécution forcée, par exemple une saisie ou, s'il ordonne l'expulsion, le recours à la force publique. Un accord signé entre vous organise utilement le départ et l'échelonnement de la dette. Mais si le locataire ne part pas à la date convenue, vous devrez reprendre la procédure. Faire constater l'accord par le juge, au cours de l'instance, vous donne en revanche un titre utilisable.

Quand le locataire part sans prévenir : l'abandon de logement

Il arrive qu'un locataire quitte les lieux sans congé ni remise des clés. Vous ne pouvez pas reprendre le logement de vous-même. L'article 14-1 de la loi de 1989 organise une procédure propre :

• le commissaire de justice met en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement ; cette mise en demeure peut figurer dans le commandement de payer ;
• un mois après, sans réponse, il peut constater l'état d'abandon et dresser un procès-verbal avec l'inventaire des biens laissés sur place ;
• le juge constate ensuite la résiliation du bail et peut autoriser la vente des biens ou les déclarer abandonnés.

Notre guide sur l'abandon de logement par le locataire détaille cette procédure.

Expulser son locataire à Reims : tribunal, préfecture et CCAPEX

Le tribunal. La Marne compte deux tribunaux judiciaires, à Châlons-en-Champagne et à Reims. Le tableau IV annexé au code de l'organisation judiciaire ne prévoit aucun tribunal de proximité dans le ressort de celui de Reims : pour un logement rémois, l'affaire est jugée au tribunal judiciaire de Reims.

La préfecture. La préfecture de la Marne est à Châlons-en-Champagne ; Reims est une sous-préfecture. Selon les services de l'État dans la Marne, le bureau Accès et Maintien dans le Logement coordonne la prévention des expulsions et assure le secrétariat de la CCAPEX, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, en lien avec les sous-préfectures.

Le FSL. Le Département de la Marne gère le fonds de solidarité pour le logement, qui prévoit une aide au maintien dans les lieux en cas d'impayé. Il intervient en dernier recours, après les aides de la CAF, de la MSA ou d'Action Logement.

Après le départ : relouer et recouvrer

Une fois le logement libéré, la fixation du nouveau loyer est libre (article 17, II). Une exception vaut partout, y compris à Reims : pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Côté dette, vous disposez de trois ans pour agir (article 7-1). Après la résiliation du bail, l'occupant qui se maintient doit une indemnité d'occupation : notre guide sur l'indemnité d'occupation après résiliation en explique le calcul. Les frais d'actes suivent un tarif réglementé, présenté sur nos tarifs.

Pour comparer avec les autres villes du Grand Est, voyez expulser son locataire à Strasbourg et expulser son locataire à Metz, sous droit local, ou expulser son locataire à Paris, en zone tendue. Toutes les villes figurent sur la page expulsion locative ville par ville.

Conclusion

Pour expulser son locataire à Reims, la procédure est nationale, mais le préavis de trois mois et la qualité de l'accord de départ pèsent sur vos choix. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents. Pour décider entre départ négocié et procédure, faites le diagnostic gratuit de votre situation.