Expulser son locataire à Aix-en-Provence : étudiants et cadres

Un studio meublé près de la faculté, une colocation de trois étudiants dans le quartier Mazarin, un trois-pièces loué à un cadre muté pour deux ans : si vous louez à Aix, l'une de ces situations vous parle sans doute. Expulser son locataire à Aix-en-Provence obéit aux règles nationales. Mais la ville a son propre tribunal, distinct de celui de Marseille, et ses baux ont des particularités qui changent la façon de mener la procédure. Voici, dans l'ordre, ce qu'un bailleur aixois doit vérifier.

Expulser son locataire à Aix-en-Provence : un tribunal distinct de Marseille

Aix-en-Provence et Marseille sont dans le même département, mais pas dans le même ressort judiciaire. Le tableau annexé au code de l'organisation judiciaire confie au tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la commune d'Aix et plus de vingt communes voisines : Gardanne, Venelles, Bouc-Bel-Air, Cabriès, Les Pennes-Mirabeau, Septèmes-les-Vallons, Trets, Fuveau, Éguilles ou Meyreuil, entre autres.

Le tribunal d'Aix a aussi deux chambres de proximité, des antennes installées hors de son siège. Celle de Martigues traite notamment Martigues, Istres, Vitrolles, Marignane et Fos-sur-Mer. Celle de Salon-de-Provence traite Salon, Lambesc, Pélissanne, Rognes ou Velaux.

Dans tous les cas, c'est le juge des contentieux de la protection qui statue : un juge spécialisé du tribunal judiciaire, compétent pour les baux d'habitation. En appel, l'affaire va devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, qui couvre les Bouches-du-Rhône, le Var, les Alpes-Maritimes et les Alpes-de-Haute-Provence. Pour un logement à Marseille même, lisez notre page pour expulser son locataire à Marseille.

Bail étudiant, meublé ou vide : identifier son contrat

La procédure pour impayé est la même dans les trois cas. Ce qui change, c'est la durée du bail et le préavis du locataire.

La clause résolutoire est la clause du bail qui met fin au contrat de plein droit en cas d'impayé, après un commandement de payer resté sans effet. Un bail étudiant de neuf mois ne vous oblige donc pas à attendre son terme pour agir.

Pour un cadre en mobilité, retenez le préavis d'un mois : un locataire muté peut partir vite. Son départ met fin à l'occupation, pas à la dette, qui reste exigible.

Quand le loyer est élevé, le calendrier pèse plus lourd encore. Chaque mois d'attente avant le commandement de payer ajoute un loyer à la dette, et le délai de six semaines ne commence à courir qu'à la signification de l'acte. Une relance amiable reste utile, mais elle ne fait pas courir le délai de la clause résolutoire.

Colocation : qui doit quoi quand un colocataire part

La loi définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires qui y ont leur résidence principale (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail peut contenir une clause de solidarité : chaque colocataire peut alors être poursuivi pour la totalité du loyer.

Cette solidarité a une fin. Quand un colocataire donne congé, sa solidarité et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui cessent à la date d'effet du congé, si un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard six mois après cette date. L'acte de cautionnement doit identifier, à peine de nullité, le colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement de la caution.

En pratique, tenez un tableau à jour : qui est au bail, qui a donné congé et quand, qui garantit qui. Le commissaire de justice en aura besoin pour savoir à qui signifier les actes. Notre guide sur la colocation et le loyer impayé détaille les situations les plus délicates.

Caution parentale : le délai de quinze jours

Si les parents de votre locataire se sont portés caution, la loi impose une formalité à ne pas manquer : le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours suivant sa signification au locataire (article 24, I). Signifier, c'est remettre officiellement l'acte par commissaire de justice.

Si le locataire est couvert par la garantie Visale plutôt que par ses parents, les démarches sont différentes. Elles sont décrites dans notre guide sur la garantie Visale et le loyer impayé.

Expulser son locataire à Aix-en-Provence : les étapes

1. Vérifier le délai écrit dans le bail. Depuis le 29 juillet 2023, le commandement laisse six semaines au locataire. Pour un bail en cours à cette date et jamais renouvelé, la Cour de cassation a jugé que le délai écrit dans le bail reste applicable (avis du 13 juin 2024). Les meublés se reconduisent chaque année : si la clause de votre bail prévoit encore deux mois, retenez par prudence le délai le plus long.
2. Faire signifier le commandement de payer. Au locataire, puis à la caution dans les quinze jours. Il doit indiquer l'adresse du fonds de solidarité pour le logement du département.
3. Laisser courir le délai. Le locataire peut payer, ou demander des délais au juge.
4. Assigner. L'assignation, l'acte qui convoque le locataire à l'audience, est notifiée au préfet des Bouches-du-Rhône au moins six semaines avant l'audience, puis remise au greffe au moins quinze jours avant. Le délai de six semaines se compte à rebours : il commence la veille de l'audience, expire le 42e jour à zéro heure et ne peut pas être prorogé (avis de la Cour de cassation du 6 novembre 2025).
5. L'audience. Le juge constate la résiliation du bail, ou accorde jusqu'à trois ans de délais de paiement si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
6. L'exécution. Commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, puis, si nécessaire, concours de la force publique demandé au préfet.

Pour un étudiant, le calendrier universitaire compte : un locataire qui termine son année peut partir de lui-même. Ne renoncez pas pour autant au recouvrement de la dette, auprès de lui comme de sa caution.

Loyers élevés, zone tendue et permis de louer

Aix-en-Provence figure sur la liste des communes en zone tendue, annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, au titre de l'agglomération Marseille-Aix-en-Provence. Cela a une conséquence directe quand le logement se libère. Sauf exceptions, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, prorogé chaque année). Les exceptions visent notamment certains travaux d'amélioration et le loyer manifestement sous-évalué.

L'encadrement des loyers, en revanche, ne s'applique pas à Aix : la ville ne figure pas sur la liste officielle des communes concernées. Vous n'avez donc pas de loyer de référence majoré à respecter.

Quant au permis de louer, une autorisation à obtenir avant de signer le bail, la métropole d'Aix-Marseille-Provence indique qu'à Aix il ne vise que la résidence Les Facultés. D'autres communes du ressort du tribunal d'Aix l'appliquent dans certains secteurs, comme Gardanne, Septèmes-les-Vallons, Istres, Marignane ou Martigues. Vérifiez votre adresse avant chaque nouvelle location.

Coût de la procédure et accompagnement

Le coût des actes du commissaire de justice est fixé par un tarif réglementé. Nos conditions sont détaillées sur la page tarifs.

expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents dans le ressort du tribunal d'Aix. Le commissaire de justice délivre les actes, l'avocat vous assiste à l'audience si vous le souhaitez. Personne ne peut garantir l'issue : le juge apprécie chaque dossier.

Dans la région, d'autres situations dominent. Les meublés et les bailleurs éloignés sont traités sur notre page pour expulser son locataire à Nice. Les bailleurs retraités et le parc ancien du Var font l'objet de notre page pour expulser son locataire à Toulon. Toutes les villes sont réunies sur notre page expulsion locataire par ville.

Pour expulser son locataire à Aix-en-Provence, identifiez le bon tribunal, le bon délai et chaque garant avant le premier acte. Notre diagnostic gratuit fait ce tri avec vous en quelques minutes.