Expulser son locataire à Marseille : impayés et habitat dégradé

Noailles, la Belle de Mai, le centre ancien : à Marseille, l'état des immeubles peut peser lourd dans un dossier d'impayé. Expulser son locataire à Marseille suppose donc d'ouvrir deux dossiers en même temps : celui de la dette, et celui du logement. Un loyer peut cesser d'être dû sans que le locataire ait rien demandé. Une aide au logement peut être retenue par la caisse d'allocations familiales. Un permis de louer peut être exigé dans certains quartiers. Aucune de ces situations n'interdit, à elle seule, d'agir. Mais chacune change le montant que vous pouvez réclamer, et parfois le moment où vous pouvez le faire.

Expulser son locataire à Marseille : quel tribunal saisir ?

Le contentieux du bail d'habitation relève du juge des contentieux de la protection, un juge spécialisé du tribunal judiciaire. Le tableau annexé au code de l'organisation judiciaire répartit les communes des Bouches-du-Rhône entre trois tribunaux : Marseille, Aix-en-Provence et Tarascon.

Le tribunal judiciaire de Marseille couvre les seize arrondissements, Allauch et Plan-de-Cuques. Sa chambre de proximité d'Aubagne, une antenne du tribunal installée hors de son siège, traite les dossiers d'Aubagne, Auriol, Cassis, Carnoux-en-Provence, Gémenos, La Ciotat, Roquevaire et des communes voisines.

Attention aux communes limitrophes. Septèmes-les-Vallons et Les Pennes-Mirabeau relèvent du tribunal d'Aix-en-Provence. Vitrolles et Marignane relèvent de sa chambre de proximité de Martigues. Si votre logement s'y trouve, lisez plutôt notre page pour expulser son locataire à Aix-en-Provence. En appel, tous ces dossiers vont devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

Arrêté de mise en sécurité : quand le loyer cesse d'être dû

Un arrêté de mise en sécurité est une décision de police prise lorsqu'un immeuble présente un danger pour la sécurité de ses occupants ou des tiers. Il remplace l'ancien « arrêté de péril ». Ses effets sur le bail sont fixés par l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation.

Le loyer s'arrête. Sauf exceptions prévues par le texte, il cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté, ou son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. Il redevient dû le premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de la mainlevée. Les sommes encaissées pendant cette période doivent être restituées au locataire ou déduites des loyers suivants.

Le bail continue. L'arrêté n'entraîne pas la résiliation de plein droit du bail. La durée restant à courir est simplement reportée. Les occupants restés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme sont des occupants de bonne foi, qui ne peuvent pas être expulsés de ce fait.

Le logement n'est plus décent. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit qu'un logement visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent.

Et après la mainlevée ? Une fois l'arrêté levé, les loyers redeviennent dus à compter du premier jour du mois suivant. Un impayé postérieur à cette date se traite comme n'importe quel impayé : commandement de payer, puis assignation. Gardez une copie de l'arrêté de mainlevée : elle justifiera votre décompte devant le juge.

Indécence et aide au logement retenue par la CAF

Autre situation à connaître dans le parc ancien : la caisse d'allocations familiales constate que le logement n'est pas décent. Elle peut alors « conserver » l'aide au logement, c'est-à-dire la garder au lieu de la verser, le temps que le logement soit mis en conformité.

La Cour de cassation a tranché les conséquences de cette situation dans un arrêt du 14 décembre 2023, publié au Bulletin. L'affaire venait justement de la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Pendant la conservation de l'aide, le bailleur ne peut exiger du locataire que le loyer et les charges diminués du montant de l'aide. Ce paiement partiel n'est pas un défaut de paiement. Il ne peut donc pas fonder une résiliation du bail. Et si le logement n'est pas mis en conformité, le bailleur ne récupère pas la part correspondant à l'aide.

En pratique, un commandement de payer qui réclame l'aide conservée par la CAF part sur un mauvais décompte. Pour le fonctionnement de l'aide en cas d'impayé, voyez notre guide sur l'APL et le loyer impayé. Pour la jurisprudence sur l'état du logement, lisez notre guide sur le logement indécent et le loyer impayé.

Le permis de louer à Noailles, Belle de Mai et Hoche-Versailles-Pelletan

La métropole d'Aix-Marseille-Provence a instauré un « permis de louer », officiellement une autorisation préalable de mise en location. À Marseille, il vise trois quartiers : Noailles, la Belle de Mai et Hoche-Versailles-Pelletan. Selon la Métropole, l'autorisation doit être obtenue avant la signature du bail, et une nouvelle autorisation est nécessaire à chaque changement de locataire.

Que se passe-t-il si vous louez sans autorisation ? Le code de la construction et de l'habitation répond clairement : la mise en location sans autorisation « est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire » (article L. 635-8). Le locataire reste donc tenu de payer, et vous pouvez agir contre lui. En revanche, vous encourez une amende d'au plus 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans ou de location malgré un refus (article L. 635-7).

Pensez-y aussi pour la suite : après une expulsion, relouer dans l'un de ces quartiers demandera une nouvelle autorisation.

Expulser son locataire à Marseille : les étapes dans l'ordre

1. Le commandement de payer. Un commissaire de justice le signifie, c'est-à-dire le remet officiellement, au locataire. Il fait courir un délai de six semaines, ou le délai écrit dans un bail en cours au 29 juillet 2023. Il doit notamment indiquer l'adresse du fonds de solidarité pour le logement du département. Tout est détaillé dans notre guide du commandement de payer.
2. Le signalement à la CCAPEX. Pour un bailleur particulier, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de prévention des expulsions dès deux mois d'impayés ou une dette de deux loyers hors charges.
3. L'assignation. Elle est notifiée au préfet des Bouches-du-Rhône au moins six semaines avant l'audience. Ce délai se compte à rebours à partir de la veille de l'audience et ne peut pas être prorogé. Un diagnostic social et financier du locataire est ensuite transmis au juge.
4. La remise au greffe. Une copie de l'assignation doit être remise au tribunal au moins quinze jours avant l'audience, sous peine de caducité.
5. L'audience. Le juge peut accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement, à condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
6. L'exécution. Après le jugement, le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois. Aucune expulsion n'a lieu du 1er novembre au 31 mars. Si l'occupant reste, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique.

Zone tendue, sans encadrement des loyers

Marseille figure sur la liste des communes en zone tendue, annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, au titre de l'agglomération Marseille-Aix-en-Provence.

L'encadrement des loyers, lui, ne s'applique pas. L'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 citait pourtant la métropole d'Aix-Marseille-Provence parmi les collectivités autorisées à le demander. Mais aucun décret n'a fixé de périmètre à Marseille, et la ville ne figure pas sur la liste officielle des communes concernées. Vous n'avez donc pas de loyer de référence majoré à respecter. À la relocation, la règle de la zone tendue joue en revanche : sauf exceptions, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent.

Coût de la procédure et accompagnement

Les actes du commissaire de justice suivent un tarif réglementé, fixé au niveau national : leur coût ne dépend pas de la ville. Nos conditions sont détaillées sur la page tarifs.

expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents dans les Bouches-du-Rhône. Le commissaire de justice délivre les actes, l'avocat vous assiste à l'audience si vous le souhaitez. Personne ne peut vous promettre l'issue : le juge apprécie chaque dossier, et il peut examiner de lui-même l'état du logement.

Dans la région, les enjeux diffèrent d'une ville à l'autre. Les meublés et les bailleurs qui vivent loin sont au cœur de notre page pour expulser son locataire à Nice. Les bailleurs retraités et le parc ancien du Var sont traités sur notre page pour expulser son locataire à Toulon. Toutes les villes figurent sur notre page expulsion locataire par ville.

Pour expulser son locataire à Marseille, commencez par vérifier l'immeuble, l'aide au logement et le permis de louer : ce sont trois points qui peuvent fragiliser un dossier. Notre diagnostic gratuit vous aide à faire ce tri avant le premier acte.