APL et loyer impayé : obligations du bailleur et décret 2026-84

APL et loyer impayé forment un couple délicat. L'aide au logement réduit ce que le locataire doit payer, et elle peut vous être versée directement. Quand l'impayé survient, elle devient un enjeu : faut-il la signaler, risque-t-on de la perdre, faut-il la déduire de la dette ? Les règles sont fixées par les articles R. 824-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Elles changent profondément le 1er janvier 2027. Voici l'état du droit au 24 octobre 2026, et ce qui vient.

APL et loyer impayé : qui reçoit l'aide change vos obligations

Les aides personnelles au logement sont de trois sortes : l'aide personnalisée au logement (APL), l'allocation de logement familiale (ALF) et l'allocation de logement sociale (ALS). Elles sont versées par la caisse d'allocations familiales (CAF) ou, pour les assurés agricoles, par la MSA, désignées par les textes sous le nom d'« organisme payeur ».

L'APL est versée au bailleur en cas de location (article L. 832-1 du code de la construction et de l'habitation). L'allocation de logement est versée au bailleur s'il le demande, à condition que le logement respecte les exigences de décence et de peuplement du code (article L. 842-1). Dans les deux cas, on parle de tiers payant : le bailleur reçoit l'aide et la déduit du loyer qu'il réclame.

Cette distinction commande tout le reste :

• votre décompte doit faire apparaître l'aide perçue, mois par mois. Une dette calculée sans la déduire est fausse, et le juge peut vérifier d'office tout élément de la dette locative (article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989) ;
• l'obligation de signaler l'impayé ne pèse que sur le bailleur qui perçoit l'aide pour le compte du locataire ;
• avec Visale, le contrat vous oblige à demander le tiers payant dès la déclaration d'impayé. Voyez notre guide sur la garantie Visale en cas de loyer impayé.

Jusqu'au 31 décembre 2026 : l'impayé « constitué » et le signalement

L'article R. 824-1, dans sa rédaction applicable jusqu'au 31 décembre 2026, définit le moment où l'impayé est « constitué ». Le décret n° 2026-84 le remplace par une autre définition à compter du 1er janvier 2027.

Votre obligation aujourd'hui. Le bailleur qui perçoit l'aide doit soumettre la situation à l'organisme payeur dans les deux mois de la constitution de l'impayé, sauf si la somme a été réglée entre-temps. Il doit aussi justifier qu'il poursuit « par tous les moyens possibles » le recouvrement de sa créance (article R. 824-4). À défaut, l'article R. 824-6 renvoie aux pénalités de l'article L. 114-17 du code de la sécurité sociale.

Le signalement ne vous dispense pas d'agir. Relancez, mettez en demeure, proposez un échéancier écrit : notre guide sur la mise en demeure pour loyer impayé détaille ces étapes.

Ce que fait la CAF après votre signalement

Depuis le 29 juillet 2023, l'article L. 824-2, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que l'organisme payeur saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) « afin qu'elle décide du maintien ou non du versement », et engage un accompagnement social et budgétaire du ménage. Les modalités de cette réforme sont celles du décret n° 2026-84, qui n'entrera en vigueur que le 1er janvier 2027. Jusque-là, la procédure réglementaire reste celle des articles R. 824-7 et suivants, dans leur rédaction de 2019 :

1. L'organisme payeur choisit une voie. Soit il vous renvoie le dossier pour que vous établissiez un plan d'apurement dans un délai de six mois au plus ; l'aide est maintenue si le locataire reprend le paiement du loyer courant et respecte le plan approuvé. Soit il saisit directement le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui a six mois pour proposer un dispositif d'apurement (article R. 824-7).
2. Si aucun dispositif d'apurement n'est proposé dans les délais, l'organisme payeur met le locataire en demeure de reprendre le paiement courant et de rembourser chaque mois un trente-sixième de sa dette pendant trente-six mois (article R. 824-8).
3. En cas d'inexécution, l'aide est suspendue. L'organisme payeur peut toutefois la maintenir si le locataire paie le loyer courant ou, en situation sociale difficile, au moins la moitié de ce qui reste à sa charge (article R. 824-28).
4. Après la résiliation du bail, l'aide est maintenue tant que l'occupant paie l'indemnité d'occupation et les charges fixées par le juge, jusqu'à son départ effectif (article R. 824-14).

Pour les dettes de cent euros au plus, l'organisme payeur peut proposer une procédure de traitement spécifique, fixée par arrêté (article R. 824-10). Si l'on vous demande un plan d'apurement, rédigez-le, faites-le signer et gardez-en la preuve : un plan signé vaut aussi reconnaissance de dette, ce qui interrompt la prescription, comme l'explique notre guide sur la prescription des loyers impayés.

Ce que change le décret n° 2026-84 au 1er janvier 2027

Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, publié au Journal officiel du 13 février 2026, réécrit entièrement le chapitre consacré aux impayés. Il est pris pour l'application de la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, présentée dans notre guide sur la loi Kasbarian et le locataire impayé. Ses principales règles :

• Constitution plus rapide : trois mois après un premier défaut de paiement, quel qu'en soit le montant, ou dès que l'impayé dépasse 450 euros (R. 824-2 nouveau).
• Information de la CCAPEX par l'organisme payeur dans les quinze jours de votre signalement (R. 824-4 nouveau), et même en cas de simple défaut de paiement (R. 824-5 nouveau).
• Maintien par défaut : l'aide est maintenue, y compris après la résiliation du bail lorsque l'occupant paie l'indemnité d'occupation fixée par le juge, sauf décision de suspension de la CCAPEX (R. 824-6 nouveau).
• Impossibilité manifeste de payer : elle ne peut être remise en cause que par une décision d'expulsion passée en force de chose jugée constatant des troubles de jouissance, ou par un document établissant la capacité financière du locataire (R. 824-7 nouveau).
• Suspension dans des cas définis : la CCAPEX suspend l'aide lorsque la mauvaise foi du locataire a été constatée par une décision d'expulsion passée en force de chose jugée, ou par la commission de surendettement (R. 824-10 nouveau). Elle peut aussi être saisie d'une demande de suspension fondée sur l'un des deux motifs ci-dessus (R. 824-7 nouveau). La suspension prend effet le premier jour du mois suivant sa notification (R. 824-11 nouveau).
• Tiers payant proposé au bailleur : si le locataire perçoit l'aide lui-même, l'organisme payeur vous demande si vous souhaitez la recevoir à sa place (R. 824-9 nouveau).

Pour vous, l'effet pratique est double. Le maintien de l'aide devient la règle, ce qui limite la hausse de la dette. Mais son maintien n'efface rien : la dette déjà constituée reste due, et la procédure d'expulsion suit son cours.

APL et loyer impayé : où l'aide croise la procédure d'expulsion

L'aide au logement croise la procédure à trois moments, tous prévus par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au commandement de payer. Si vous êtes une personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX lorsque l'impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou lorsque la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges.

Avant l'assignation, pour les personnes morales. Une société autre qu'une société civile familiale ne peut assigner qu'après un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, à peine d'irrecevabilité. Cette saisine est réputée faite lorsque l'impayé persiste après avoir été signalé aux organismes payeurs des aides au logement. Pour une SCI non familiale, le signalement à la CAF compte donc aussi pour la recevabilité de la future demande.

Avant l'audience. L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience ; celui-ci fait réaliser un diagnostic social et financier : notre guide sur la notification de l'assignation au préfet en détaille le calcul.

Logement non décent : l'aide conservée par la CAF

Si l'organisme payeur constate que le logement n'est pas décent, il conserve l'allocation de logement pendant le délai laissé pour faire les travaux (article L. 843-1). Pendant ce délai, le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués de l'aide, sans que vous puissiez demander la résiliation du bail pour ce motif. Si les travaux ne sont pas faits à temps, l'aide conservée est perdue pour vous, et vous ne pouvez pas la réclamer au locataire (article L. 843-2).

Un commandement de payer qui réclamerait la part conservée par la CAF serait donc contestable. Notre guide sur le logement indécent et le loyer impayé fait le point sur ce contentieux.

Les erreurs qui coûtent cher

Sur l'aide perçue à tort, le Conseil d'État a jugé que l'action de l'organisme payeur en recouvrement d'un indu d'APL se prescrit par deux ans, que l'aide ait été versée au bailleur ou au locataire, sauf fraude ou fausse déclaration (CE, 29 novembre 2022, n° 450275, mentionné aux tables). Signalez donc sans attendre tout départ, tout décès ou toute reprise des lieux. Et rappelez-vous que les recours contre les décisions prises en matière d'aides au logement relèvent du juge administratif (article L. 825-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les premiers réflexes face à un impayé, aide ou pas, sont rappelés dans notre guide sur le loyer impayé : les 30 premiers jours. L'ensemble des étapes figure dans la rubrique Impayés de loyer de nos guides. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents.

En résumé

APL et loyer impayé obéissent à un calendrier précis : signalement dans les deux mois si vous percevez l'aide, plan d'apurement écrit, et, à partir du 1er janvier 2027, maintien de l'aide par défaut sous le contrôle de la CCAPEX. L'aide aide le locataire, elle ne règle pas votre dette. Pour situer votre dossier dans la procédure, répondez à notre diagnostic.