Loi Kasbarian : ce qu'elle change face au locataire en impayé

On l'appelle « loi anti-squat » ou loi Kasbarian-Bergé. Son intitulé officiel est plus large : loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Depuis son entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la loi Kasbarian et le locataire en impayé forment un couple souvent mal compris. Certains bailleurs pensent pouvoir désormais expulser en quelques jours ; d'autres ignorent les vrais gains de la réforme. Ce guide fait le bilan, texte par texte, de ce qui a changé et de ce qui n'a pas bougé.

Loi Kasbarian et locataire : ce qui a changé, en un tableau

Les références à jour figurent à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Avant le procès : clause résolutoire obligatoire et commandement de six semaines

La clause résolutoire est la stipulation du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas d'impayé. L'article 24, I, dispose désormais que tout contrat de bail d'habitation en contient une, pour défaut de paiement du loyer ou des charges et pour non-versement du dépôt de garantie. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Le passage de deux mois à six semaines ne vaut pas pour tous les baux. Saisie pour avis, la Cour de cassation a estimé que la loi n'a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002, publié au Bulletin). En pratique : bail signé avant le 29 juillet 2023 et non renouvelé depuis, délai stipulé au bail, en général deux mois ; bail signé ou renouvelé depuis, six semaines. Pour un bail renouvelé dont la clause mentionne toujours deux mois, la prudence commande de retenir le délai le plus long. Notre guide sur le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois détaille chaque cas.

Les contrats types ont suivi. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ajoute au bail type une rubrique « Clause résolutoire » pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Il ne tranche pas pour autant la question six semaines ou deux mois, qui découle de la loi et de l'avis de 2024.

La loi a aussi fixé elle-même les seuils au-delà desquels le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale : deux mois d'impayés sans interruption, ou une dette égale à deux fois le loyer mensuel hors charges. Le préfet fait alors réaliser un diagnostic social et financier du locataire.

Pendant le procès : notification au préfet et délais de paiement

L'assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l'État au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité (article 24, III). La Cour de cassation a précisé le calcul : ce délai s'assimile à un délai en jours, se compte à rebours à partir de la veille de l'audience, expire le 42e jour à zéro heure et ne peut pas être prorogé (Cass. avis, 3e civ., 6 novembre 2025, n° 25-70.018, publié au Bulletin). Le guide sur la notification de l'assignation au préfet détaille cette étape.

Sur les délais de paiement, la loi a changé l'équilibre. Le juge peut toujours accorder jusqu'à trois ans, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office. Mais il ne le peut plus qu'à une double condition : que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience (article 24, V).

Avant la loi, la suspension était automatique pendant les délais. Elle suppose désormais une demande, et le premier impayé y met fin. Pour le bailleur, la pièce décisive à l'audience devient le relevé des paiements des derniers mois. Notre guide sur les délais de paiement et la clause résolutoire suspendue en détaille les effets.

Après le jugement : des délais plus courts pour quitter les lieux

Une fois l'expulsion ordonnée, trois règles du code des procédures civiles d'exécution jouent en faveur du bailleur :

1. Le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée (article L. 412-1).
2. Les délais de grâce que peut accorder le juge pour quitter les lieux sont exclus si le locataire est de mauvaise foi (article L. 412-3).
3. Leur durée est comprise entre un mois et un an, au lieu de trois mois à trois ans (article L. 412-4).

La trêve hivernale demeure. Du 1er novembre au 31 mars, il est sursis à toute mesure d'expulsion d'un locataire, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes (article L. 412-6). Seuls les occupants entrés dans le domicile d'autrui par voie de fait en sont exclus de plein droit.

Le délit de maintien dans les lieux de l'article 315-2

L'article 315-2 du code pénal, créé par la loi de 2023, punit de 7 500 euros d'amende le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation, en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire, lorsqu'un commandement régulier de quitter les lieux a été délivré depuis plus de deux mois.

Le texte écarte l'infraction dans trois cas : pendant la trêve hivernale, lorsque le juge de l'exécution est saisi d'une demande de délais (jusqu'à sa décision ou jusqu'à l'expiration des délais accordés), et lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne publique. Une plainte reste possible, mais elle ne remplace ni le commandement de quitter les lieux ni la demande de concours de la force publique : l'amende pénale ne libère pas le logement.

Loi Kasbarian, locataire et squatteur : deux régimes distincts

Le locataire en impayé est entré dans les lieux en vertu d'un bail. Le squatteur, lui, s'y est introduit par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La loi de 2023 a durci la répression du second, sans assimiler le premier.

• L'occupation frauduleuse d'un local d'habitation, commercial, agricole ou professionnel est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (article 315-1 du code pénal).
• La violation de domicile est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende (article 226-4).
• La procédure administrative d'évacuation de l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 permet de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de partir, après plainte et constat. La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 l'a étendue, depuis le 20 août 2026, aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel et au maintien dans un meublé de tourisme après la fin de la location.

Ce que le Conseil constitutionnel a validé et censuré

Saisi avant la promulgation, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision n° 2023-853 DC le 26 juillet 2023. Il a déclaré conformes, notamment, le délit d'occupation frauduleuse de l'article 315-1, l'exclusion des délais de grâce pour les occupants entrés par voie de fait, l'aggravation des peines de la violation de domicile, les mots « six semaines » de l'article 24 et la durée d'un mois à un an des délais de grâce. Il a jugé que ces réductions de délais ne privaient pas les intéressés de la possibilité de se défendre.

Il a en revanche censuré l'article 7, qui exonérait le propriétaire d'un bien occupé illicitement de sa responsabilité pour défaut d'entretien, y compris envers les tiers. Et il a émis une réserve sur la définition élargie du domicile : la seule présence de meubles appartenant à une personne ne suffit pas à caractériser une violation de domicile ; le juge doit apprécier si elle peut s'y dire chez elle.

Le bilan pour le bailleur en 2026

La réforme n'a pas transformé l'expulsion en formalité. Elle a resserré les délais et rééquilibré le pouvoir du juge, à condition que le bailleur s'en saisisse. Trois réflexes en découlent :

• vérifier la date du bail et de son dernier renouvellement avant de faire délivrer le commandement ;
• prévoir une marge sur la notification au préfet, dont le délai ne se proroge pas ;
• produire à l'audience un décompte qui montre si le loyer courant est payé : c'est désormais la condition des délais.

Le chantier se poursuit : le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 réorganisera, à compter du 1er janvier 2027, le traitement des impayés des locataires qui perçoivent une aide au logement. Pour une lecture des décisions rendues depuis la réforme, consultez notre panorama de la jurisprudence de l'expulsion locative en 2026. Sur un autre moyen de défense fréquent, voyez notre guide logement indécent et loyer impayé : la jurisprudence. Tous les guides de la rubrique sont réunis dans Réformes et jurisprudence.

En résumé

Pour le bailleur, la loi Kasbarian face au locataire en impayé signifie des délais plus courts et un juge plus exigeant envers le locataire qui ne reprend pas ses paiements, mais pas une procédure sans juge. Bien appliquée, elle fait gagner des semaines ; mal comprise, elle fait perdre une audience. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents. Pour situer votre dossier, faites notre diagnostic gratuit, et consultez nos tarifs pour le coût de chaque étape.