Délais de paiement du locataire et clause résolutoire suspendue

Le commandement de payer est resté sans effet, le délai est écoulé, et la clause résolutoire du bail, celle qui prévoit la résiliation automatique en cas d'impayé, a joué. Pourtant, à l'audience, votre locataire peut encore obtenir des délais de paiement qui suspendent cette résiliation. Ce mécanisme peut surprendre. Ce guide explique ce que sont ces délais de paiement du locataire, les deux conditions posées par la loi depuis 2023, la différence entre délais et suspension, le fonctionnement de l'échéancier, et ce que vous pouvez demander au juge.

Délais de paiement du locataire : de quoi parle-t-on ?

Le droit commun connaît le délai de grâce de l'article 1343-5 du code civil. Le juge peut reporter ou échelonner une dette, dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Pour les loyers d'habitation, l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 va plus loin. Le juge peut accorder des délais dans la limite de trois années, par dérogation à l'article 1343-5. Il peut le faire à la demande du locataire, à la demande du bailleur, ou d'office, c'est-à-dire de sa propre initiative.

Le locataire peut présenter sa demande à tout moment. Le commandement de payer doit d'ailleurs l'en informer, à peine de nullité : c'est l'une de ses mentions obligatoires, rappelée dans notre guide sur le commandement de payer. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 16 février 2011 publié au Bulletin, qu'aucun délai n'est imposé au locataire pour saisir le juge d'une demande de délais et de suspension. Dans cette affaire, la locataire l'avait formée pour la première fois devant la cour d'appel.

La demande peut arriver par un simple courrier au greffe, que l'article 832 du code de procédure civile autorise, sans que le locataire ait à se déplacer. Notre guide sur l'audience devant le juge des contentieux de la protection détaille cette procédure.

Les deux conditions posées par la loi du 27 juillet 2023

Être en situation de régler sa dette. Le juge apprécie les ressources et les charges du locataire, au vu des pièces produites et du diagnostic social et financier établi avant l'audience. Un échéancier que le locataire ne pourra manifestement pas tenir ne lui rend pas service.

Avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. C'est la nouveauté de 2023. Le locataire qui ne paie toujours pas son loyer du mois ne peut plus obtenir de délais sur ce fondement. Nous n'avons pas trouvé, au 24 octobre 2026, d'arrêt de la Cour de cassation qui interprète cette condition. Les cours d'appel, elles, en font une application concrète :

• Cour d'appel de Toulouse, 27 mai 2025. Le bailleur faisait valoir qu'au jour de l'audience de première instance, seule l'aide au logement avait été versée pour le loyer du mois. Le premier juge a refusé la suspension de la clause résolutoire, faute de reprise du loyer courant. En appel, le locataire affirmait avoir repris ses paiements, sans le prouver ; la cour a rappelé que la preuve lui incombait et constaté, au vu du décompte, deux mois impayés.
• Cour d'appel de Colmar, 30 mars 2026. Les locataires avaient tout réglé en appel, au point que leur compte était créditeur. La cour a pourtant refusé délais et suspension : les paiements intervenaient rarement à la date prévue au bail et parfois en partie seulement. Des versements irréguliers, « ni quant au montant ni quant à la date », ne caractérisent pas une reprise du paiement intégral du loyer courant.

Si votre logement se trouve dans le ressort de ces juridictions, nos pages expulser son locataire à Toulouse et expulser son locataire à Strasbourg présentent le contexte local.

Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire : deux décisions distinctes

C'est le point essentiel. Accorder des délais pour la dette est une chose ; suspendre les effets de la clause résolutoire, c'est-à-dire maintenir le bail en vie pendant l'échéancier, en est une autre.

Avant la loi de 2023, l'article 24, VII, prévoyait que les effets de la clause étaient suspendus « pendant le cours des délais accordés par le juge » : la suspension découlait des délais. Désormais, elle suppose que le juge soit saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Le juge ne peut donc pas suspendre la clause d'office, alors qu'il peut accorder des délais d'office. La cour d'appel de Toulouse l'a résumé ainsi : dans la loi nouvelle, l'octroi de délais et la suspension « ne sont plus liés ». Dans cette affaire, le premier juge avait refusé la suspension, donc constaté la résiliation, tout en échelonnant l'arriéré sur le fondement de l'article 1343-5 ; la cour d'appel a confirmé.

Cette distinction rejoint une jurisprudence plus ancienne. Dans un arrêt du 23 octobre 2019 publié au Bulletin, rendu à propos d'un locataire placé en liquidation judiciaire, la Cour de cassation a jugé que la demande de délais de paiement est la seule circonstance permettant de suspendre les effets d'une clause résolutoire déjà acquise. Sans demande, pas de suspension.

L'échéancier : comment il fonctionne

Lorsque le juge accorde des délais avec suspension, il fixe un échéancier : un montant et une date pour chaque versement destiné à apurer la dette. Ces versements s'ajoutent au loyer et aux charges, que les délais ne suspendent jamais, comme le précise l'article 24, VII.

Pendant l'échéancier, deux effets protègent le locataire. Les procédures d'exécution engagées contre lui sont suspendues, et les majorations d'intérêts ou pénalités de retard ne courent pas : c'est l'effet de l'article 1343-5 du code civil, auquel renvoie l'article 24, V. Le juge peut aussi préciser les conséquences d'un défaut. Dans l'affaire toulousaine, où l'arriéré avait été échelonné, l'ordonnance prévoyait que toute mensualité impayée sept jours après une mise en demeure par lettre recommandée rendrait le solde immédiatement exigible.

Deux issues sont alors possibles :

1. Le locataire respecte l'échéancier. Une fois la dette réglée dans les conditions fixées, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué : le bail continue normalement.
2. Le locataire manque une échéance ou un loyer. La suspension prend fin dès le premier impayé et la clause reprend son plein effet. L'exécution peut alors reprendre sur la base de la décision, qui prévoit en principe ces conséquences ; elle commence par un commandement de quitter les lieux. Si le locataire conteste l'existence du défaut, c'est le juge de l'exécution qui tranche.

Surendettement : des délais imposés par la loi

Lorsque votre locataire a déposé un dossier de surendettement, les règles changent. L'article 24, V, oblige le juge à inviter les parties à produire tout élément sur une telle procédure. Le VI prévoit que, si une procédure est ouverte et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience, le juge qui constate l'acquisition de la clause accorde des délais calés sur la procédure : jusqu'à l'adoption d'un plan ou de mesures si le dossier vient d'être déclaré recevable, puis selon les délais du plan ou des mesures imposées par la commission.

Le VIII vise le cas le plus lourd : lorsqu'un rétablissement personnel, c'est-à-dire un effacement des dettes, a été imposé ou prononcé, le juge suspend les effets de la clause pendant deux ans. Si le locataire paie ses loyers et charges pendant cette période, la clause est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si vous recevez un courrier de la commission de surendettement, signalez-le au professionnel qui suit votre dossier et apportez-le à l'audience.

Ce que vous pouvez demander au juge en tant que bailleur

Vous n'êtes pas seulement spectateur de la demande de délais de paiement du locataire.

Demander vous-même des délais avec suspension. La loi vous ouvre cette possibilité. Elle peut être pertinente si votre locataire a repris ses paiements et que vous préférez le garder, avec un remboursement encadré par une décision de justice plutôt qu'un arrangement amiable fragile.

Contester une demande qui ne remplit pas les conditions. Apportez un décompte actualisé jusqu'au jour de l'audience, mois par mois, qui distingue aides au logement et part du locataire, et date chaque paiement. C'est la pièce qui a été décisive à Toulouse comme à Colmar.

Encadrer l'échéancier. Si des délais sont accordés, demandez des dates de versement précises, calées sur l'échéance du loyer, et des conséquences claires en cas de défaut.

Penser à la suite. Si la résiliation est constatée sans suspension, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation. La date de cette résiliation dépend du délai du commandement : six semaines, ou le délai stipulé dans un bail déjà en cours au 29 juillet 2023, en général deux mois, selon l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 : voyez notre guide sur le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois.

Les erreurs qui coûtent cher

• Venir sans décompte à jour. Sans preuve de l'absence de reprise du loyer, le juge ne peut pas écarter la demande du locataire sur ce terrain.
• Confondre aide au logement et paiement du locataire. Le texte exige le versement intégral du loyer courant : vérifiez que la part restant à la charge du locataire est payée, et pas seulement l'aide au logement.
• Croire la clause définitivement acquise. Le locataire peut demander des délais jusqu'à l'audience, et même en appel.
• Oublier le dossier de surendettement. Il change les pouvoirs du juge et le calendrier.
• Ne pas surveiller l'échéancier. Un premier impayé non relevé, c'est du temps perdu.

Si la procédure n'est pas encore engagée, vérifiez qu'elle l'est dans les règles : la notification de l'assignation au préfet permet notamment au préfet d'informer le locataire de son droit à demander des délais, et notre guide sur l'assignation pour expulser un locataire détaille les demandes à formuler. Retrouvez aussi tous nos guides sur les actes de procédure, et nos tarifs pour le coût d'un accompagnement.

Les délais de paiement du locataire ne sont plus un réflexe automatique du juge : depuis 2023, ils supposent la reprise intégrale du loyer courant, et la suspension de la clause résolutoire doit être demandée. Pour évaluer votre situation avant l'audience, commencez par notre diagnostic gratuit. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents.