Expulser son locataire à Toulouse : tribunal, délais, colocation

Toulouse grandit vite. Selon l'Insee, la commune comptait 514 819 habitants en 2023, avec une croissance moyenne de 1,2 % par an depuis 2017, et 65,8 % de ses ménages sont locataires. La population est jeune : les 15 à 24 ans représentent 21,6 % des habitants. Baux étudiants et colocations y posent donc des questions particulières. Quand le loyer n'est plus payé, expulser son locataire à Toulouse reste possible. Mais la procédure pardonne peu : un acte adressé à la mauvaise personne ou un délai mal compté fait perdre des semaines. Cette page détaille ce qui est propre à Toulouse et à la Haute-Garonne. Les autres villes sont présentées dans notre guide de l'expulsion locataire par ville.

Expulser son locataire à Toulouse : quel tribunal saisir ?

Le litige relève du juge des contentieux de la protection. C'est le juge du tribunal judiciaire chargé des baux d'habitation (article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire). Il statue dans le ressort du tribunal judiciaire ou, le cas échéant, de la chambre de proximité dont il relève (article R. 213-9-6 du même code). Une chambre de proximité, appelée « tribunal de proximité », est une antenne du tribunal judiciaire installée dans une autre ville.

La Haute-Garonne compte deux tribunaux judiciaires, à Toulouse et à Saint-Gaudens, et un tribunal de proximité, à Muret, rattaché au tribunal judiciaire de Toulouse. C'est la commune du logement qui désigne le juge :

Ce découpage, fixé par le tableau IV annexé au code de l'organisation judiciaire, ne suit pas celui de la métropole. Portet-sur-Garonne et Seysses font partie de l'agglomération toulousaine au sens de la zone tendue, mais leurs litiges locatifs sont jugés à Muret. Notre guide sur le tribunal compétent pour une expulsion explique comment ce choix se vérifie.

Zone tendue sans encadrement des loyers : la situation toulousaine

Toulouse et une large partie de son agglomération figurent sur la liste des zones tendues, fixée par l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Une zone tendue est un territoire où la demande de logements dépasse nettement l'offre. Trois conséquences intéressent le bailleur confronté à un impayé.

D'abord, le locataire peut quitter le logement avec un préavis d'un mois au lieu de trois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Face à une dette qui s'installe, un départ négocié rapide est parfois la meilleure issue, pour vous comme pour lui.

Ensuite, à la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, sauf exceptions limitées comme des travaux importants ou un loyer manifestement sous-évalué. Cette règle vient du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, prolongé chaque année.

Enfin, un litige sur l'application de ce plafond passe d'abord devant la commission départementale de conciliation, avant tout recours au juge (article 18 de la loi de 1989).

En revanche, Toulouse n'applique pas l'encadrement des loyers de l'article 140 de la loi ELAN : aucun décret n'a fixé de périmètre pour Toulouse Métropole. Il n'y a ni loyer de référence ni complément de loyer à contrôler, contrairement à ce que doit vérifier un bailleur qui veut expulser son locataire à Montpellier. À Toulouse, le décompte de la dette repose sur le loyer du bail, révisé selon l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit.

Colocation, étudiants et cautions : les points d'attention

La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale (article 8-1 de la loi de 1989). Elle prend la forme d'un bail unique signé par tous, ou d'un bail par colocataire.

Avec un bail unique, chaque colocataire est partie au contrat. Pour que la résiliation et l'expulsion soient prononcées à l'égard de tous, chacun doit recevoir le commandement de payer et être assigné. Un colocataire oublié dans les actes est un occupant contre lequel vous n'aurez pas de décision.

La solidarité ne se présume pas (article 1310 du code civil). Elle doit être prévue par une clause du bail. Si cette clause existe, vous pouvez réclamer la totalité du loyer à l'un quelconque des colocataires. Quand l'un d'eux donne congé, sa solidarité et celle de sa caution prennent fin à la date d'effet du congé si un nouveau colocataire figure alors au bail ; à défaut, au plus tard six mois après cette date (article 8-1, VI). Notre guide colocation et loyer impayé détaille ces situations.

Beaucoup de baux étudiants sont garantis par les parents. Un bailleur assuré contre les loyers impayés ne peut normalement pas exiger de caution en plus, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1). En cas d'impayé, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours suivant sa signification au locataire. À défaut, la caution ne doit ni les pénalités ni les intérêts de retard (article 24, I).

Les étapes pour expulser son locataire à Toulouse

1. Le commandement de payer. Signifié par un commissaire de justice, il laisse au locataire six semaines pour régler sa dette (article 24, I). Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé depuis, c'est le délai prévu au bail, souvent deux mois. Voyez le délai du commandement de payer : six semaines ou deux mois.
2. Le signalement à la CCAPEX. Pour un particulier ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission départementale de prévention des expulsions si l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou si la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges.
3. L'assignation. Faute de paiement dans le délai, le locataire est assigné. L'assignation est notifiée au préfet de la Haute-Garonne au moins six semaines avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité (article 24, III). Elle est remise au greffe au moins quinze jours avant l'audience, sous peine de caducité (article 754 du code de procédure civile).
4. L'audience. Le juge vérifie la dette. Il peut accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience (article 24, V).
5. Le commandement de quitter les lieux. Une fois le jugement signifié, ce commandement ouvre un délai de deux mois avant toute expulsion (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution). Le juge peut accorder des délais d'un mois à un an (articles L. 412-3 et L. 412-4).
6. Le concours de la force publique. Si le locataire reste, le commissaire de justice demande au préfet l'intervention des forces de l'ordre. Le silence gardé deux mois vaut refus (article R. 153-1), et le refus ouvre droit à réparation (article L. 153-1).
7. La trêve hivernale. Aucune expulsion n'est exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf si le relogement est assuré (article L. 412-6).

Haute-Garonne : FSL, CCAPEX et permis de louer

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut aider un locataire de bonne volonté à solder sa dette. En Haute-Garonne, il est géré par Toulouse Métropole sur le territoire de la métropole, et par le conseil départemental ailleurs. Le département indique qu'un plan d'apurement adapté au budget du ménage doit être recherché avant toute demande, et que le FSL intervient en complément des autres solutions, dont l'assurance loyers impayés du bailleur ou la caution. La demande passe par la Maison des solidarités du secteur.

La CCAPEX, commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, est coprésidée notamment par le préfet et le président du conseil départemental (article 7-2 de la loi du 31 mai 1990). Elle rend des avis et des recommandations, mais n'attribue pas d'aide financière. Vous pouvez la saisir vous-même en tant que bailleur.

Enfin, la ville expérimente le permis de louer dans le quartier Arnaud-Bernard. Toute nouvelle location et tout changement de locataire y sont soumis à une autorisation préalable de la mairie. Louer sans autorisation expose à une amende (article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation), mais reste sans effet sur le bail (article L. 635-8) : le locataire doit toujours son loyer.

Les autres villes d'Occitanie ont leurs propres règles : le FSL est instruit par une agence départementale pour qui veut expulser son locataire à Nîmes, et la CCAPEX joue un rôle central pour expulser son locataire à Perpignan.

Coût, pièces à réunir et rôle de chacun

Un dossier complet fait gagner du temps. Avant d'agir, rassemblez le bail signé et ses avenants, l'acte de cautionnement s'il existe, un décompte locatif à jour qui distingue loyers, charges et éventuels frais, vos relances écrites, ainsi que les coordonnées connues de chaque locataire et colocataire. Si le bail a été renouvelé ou si un colocataire a été remplacé, gardez la trace de chaque changement : c'est elle qui fixe le délai du commandement et les personnes à viser.

Les actes de la procédure sont délivrés par un commissaire de justice, dont les émoluments sont fixés par un tarif réglementé. La partie perdante est en principe condamnée aux dépens, c'est-à-dire aux frais du procès (article 696 du code de procédure civile). Leur recouvrement dépend toutefois de la solvabilité du locataire. Le détail de nos frais figure sur la page tarifs.

expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents, un commissaire de justice de la Haute-Garonne et, si votre dossier le demande, un avocat. Aucun résultat ne peut être garanti, car le juge apprécie chaque situation.

Expulser son locataire à Toulouse suppose de viser le bon juge, entre Toulouse et Muret, de compter chaque délai et de n'oublier aucun colocataire. Pour savoir quelle procédure s'applique à votre bail, faites le diagnostic gratuit.