Expulser son locataire à Perpignan : CCAPEX, FSL et étapes

Selon l'Insee, le taux de pauvreté atteignait 36,2 % à Perpignan en 2023, et 56,8 % des ménages sont locataires de leur résidence principale. La population est presque stable, avec une hausse moyenne de 0,2 % par an depuis 2017. Dans ce contexte, expulser son locataire à Perpignan ne se limite pas à un face-à-face avec le juge. La procédure croise, à chaque étape, les dispositifs publics de prévention. Les connaître permet d'anticiper les délais, de répondre aux sollicitations des services sociaux et, parfois, d'obtenir le paiement de la dette sans aller jusqu'à l'expulsion. Les autres villes sont présentées dans notre guide de l'expulsion locataire par ville.

Expulser son locataire à Perpignan : le tribunal et le cadre local

Le litige relève du juge des contentieux de la protection, le juge du tribunal judiciaire chargé des baux d'habitation. Le tribunal judiciaire de Perpignan est le seul tribunal judiciaire des Pyrénées-Orientales, et il ne compte pas de chambre de proximité (tableau IV annexé au code de l'organisation judiciaire). Que le logement soit situé à Perpignan, à Canet-en-Roussillon ou à Céret, c'est donc devant ce tribunal que l'affaire est portée. L'assignation est notifiée au préfet des Pyrénées-Orientales.

Perpignan ne figure pas sur la liste des zones tendues fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Plusieurs communes du département, rattachées à l'agglomération de Saint-Cyprien, y figurent en revanche : Argelès-sur-Mer, Collioure, Elne, Port-Vendres ou Saint-Cyprien. La différence a des effets concrets :

• à Perpignan, le locataire qui donne congé doit respecter un préavis de trois mois, sauf cas particuliers prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, comme l'obtention d'un premier emploi, une perte d'emploi ou le bénéfice du revenu de solidarité active ;
• dans les communes en zone tendue, ce préavis est d'un mois, et le loyer d'un logement remis en location est plafonné par un décret annuel.

L'encadrement des loyers de la loi ELAN ne s'applique pas dans le département, à la différence de la situation de qui veut expulser son locataire à Montpellier.

Les moments où la CCAPEX est alertée

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ou CCAPEX, est coprésidée par le préfet et le président du conseil départemental (article 7-2 de la loi du 31 mai 1990). Elle oriente les ménages vers l'accompagnement social, le FSL ou la commission de surendettement. La loi organise son information tout au long de la procédure :

Ces règles figurent à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à l'article L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution et à l'article 7-2 de la loi de 1990. Vous pouvez aussi saisir la commission vous-même, à tout stade.

Le FSL des Pyrénées-Orientales : une aide pour solder la dette

Dans les Pyrénées-Orientales, une charte de prévention et de traitement des expulsions locatives a été signée le 25 novembre 2020 par le préfet et la présidente du conseil départemental. Elle recense les engagements des acteurs de la prévention des expulsions. De son côté, le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département peut accorder au locataire une subvention ou un prêt pour régler des loyers et charges impayés. Selon le département, l'aide est soumise à des conditions de ressources et de loyer, et elle n'est ni systématique ni récurrente. La demande se fait au moyen d'un dossier unique ; au-delà de 800 €, le dossier doit être monté avec un travailleur social.

La loi protège aussi le bailleur dans cette démarche : l'aide ne peut pas être subordonnée à son accord, ni à un abandon de créance de sa part. Des modalités d'urgence doivent être prévues pour les ménages assignés en résiliation du bail (article 6-1 de la loi du 31 mai 1990). Le commandement de payer rappelle d'ailleurs au locataire qu'il peut saisir le FSL, dont il indique l'adresse (article 24, I).

Pour vous, une dette réglée par le FSL est une dette payée. Il est souvent utile de répondre rapidement aux services sociaux qui vous contactent et de leur transmettre un décompte précis.

Surendettement : ce dont le juge doit tenir compte

Lorsque la situation du locataire est très dégradée, un dossier de surendettement peut être ouvert. L'article 24 de la loi de 1989 organise alors l'articulation avec la procédure d'expulsion. Le juge invite d'abord les parties à lui signaler toute procédure de surendettement (article 24, V).

Si une procédure a été ouverte et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience, le juge qui constate l'acquisition de la clause résolutoire doit accorder des délais calés sur la procédure. Il les accorde jusqu'au plan ou aux mesures de la commission de surendettement si le dossier a été déclaré recevable, ou selon les modalités du plan s'il a déjà été adopté (article 24, VI). Notre guide sur les délais de paiement du locataire détaille ces mécanismes.

Pour vous, la conséquence pratique est simple : répondez aux demandes de la commission de surendettement en justifiant votre créance, et surveillez le paiement du loyer courant, qui reste dû dans tous les cas.

Expulser son locataire à Perpignan après le jugement

Une fois l'expulsion ordonnée et le jugement signifié, le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois avant toute expulsion. Le juge peut accorder des délais d'un mois à un an, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, de l'âge, de la santé et de la situation de famille de chacun, ainsi que des démarches faites pour se reloger (article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution).

Ce délai de deux mois peut lui-même être prorogé par le juge, pour trois mois au plus, lorsque l'expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment en raison de la période de l'année ou des conditions météorologiques (article L. 412-2). Aucune expulsion n'est exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf si le relogement est assuré (article L. 412-6).

Si le locataire reste malgré tout, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique, c'est-à-dire l'intervention des forces de l'ordre. Le silence gardé deux mois vaut refus (article R. 153-1). Un refus, ou une absence de réponse, ouvre droit à une réparation par l'État, dont les modalités d'évaluation sont fixées par décret (article L. 153-1). Pendant tout ce temps, l'occupant reste redevable de l'indemnité d'occupation fixée par le juge.

Permis de louer, coût et accompagnement

La ville soumet à autorisation préalable de mise en location les logements des quartiers Saint-Jacques, Saint-Matthieu et La Réal, à compter du 1er septembre 2021 selon la ville. Aucun bail ne peut y être signé tant que la mise en location n'a pas été autorisée. Dans le périmètre Action Cœur de Ville, une déclaration de mise en location doit être faite dans les quinze jours de la signature du bail. La ville précise que les locations aux étudiants sont concernées.

Louer sans autorisation expose à une amende, mais reste sans effet sur le bail (articles L. 635-7 et L. 635-8 du code de la construction et de l'habitation) : le locataire doit toujours son loyer.

Les autres villes d'Occitanie ont leurs propres règles : un tribunal de proximité à Muret pour qui veut expulser son locataire à Toulouse, un rôle central de l'aide au logement pour qui veut expulser son locataire à Nîmes.

Les actes sont délivrés par un commissaire de justice, selon un tarif réglementé ; le détail de nos frais figure sur la page tarifs. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents dans les Pyrénées-Orientales. Aucun résultat ne peut être promis, car le juge apprécie chaque situation.

Expulser son locataire à Perpignan suppose de tenir compte, à chaque étape, de la CCAPEX et des aides au maintien. Pour savoir où en est votre dossier, faites le diagnostic gratuit.