Commandement de quitter les lieux : délai, contenu, pièges

Le jugement est rendu, il a été signifié, et votre ancien locataire est toujours dans le logement. L'étape suivante porte un nom précis : le commandement de quitter les lieux. Sans lui, aucune expulsion n'est possible. Mal rédigé, délivré sur un mauvais titre ou au mauvais moment, il fait perdre des mois. Voici ce que disent les textes en vigueur, ce qu'en a jugé la jurisprudence récente, et l'ordre exact dans lequel les choses se passent.

Qu'est-ce que le commandement de quitter les lieux ?

Le code des procédures civiles d'exécution l'appelle « commandement d'avoir à libérer les locaux ». La pratique dit commandement de quitter les lieux. Il s'agit du même acte : un document délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice, dont les textes conservent souvent le nom) qui ordonne à l'occupant de libérer le logement à partir d'une date donnée.

L'article L. 411-1 du code pose la règle de base. L'expulsion d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification de ce commandement. Signifier, c'est remettre officiellement un acte par commissaire de justice : c'est la date de signification qui fait courir les délais.

Le commandement n'est pas l'expulsion. C'est le dernier avertissement avant elle. Pendant le délai qu'il ouvre, l'occupant peut partir de lui-même, demander des délais au juge ou se tourner vers les services sociaux. Certains occupants partent à ce moment-là, quand l'échéance devient concrète.

Ne le confondez pas avec le commandement de payer, délivré au tout début de la procédure pour réclamer la dette. Le commandement de payer ouvre la voie au procès ; le commandement de quitter les lieux en exécute le résultat.

Avant le commandement : un titre exécutoire valable

Le commissaire de justice ne peut agir qu'avec un titre exécutoire, c'est-à-dire une décision dont l'exécution peut être obtenue par la force. Pour un bailleur, c'est presque toujours le jugement ou l'ordonnance de référé rendu après l'audience devant le juge des contentieux de la protection, qui constate ou prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Trois conditions doivent être réunies.

Le titre doit ordonner l'expulsion. Une décision qui condamne seulement le locataire à payer ne suffit pas. La Cour de cassation a annulé un commandement de quitter les lieux délivré sur un jugement d'adjudication sur licitation, au motif qu'un tel jugement ne vaut pas titre d'expulsion (Cass. 2e civ., 17 novembre 2022, n° 20-18.047, publié au Bulletin). Relisez le dispositif de votre jugement, la partie finale qui commence par « Par ces motifs » : l'expulsion doit y figurer, avec celle de tous occupants de son chef.

Le titre doit avoir été notifié. Un jugement ne peut être exécuté contre une personne qu'après lui avoir été notifié (article 503 du code de procédure civile). L'article R. 411-1 permet de délivrer le commandement dans l'acte même de signification du jugement. C'est un gain de temps réel.

Le titre doit être exécutoire. Depuis 2020, les décisions de première instance sont en principe exécutoires de droit à titre provisoire (article 514 du code de procédure civile), sauf si la loi ou le juge en décide autrement. Un appel du locataire n'empêche donc pas, en principe, de délivrer le commandement. Mais cette exécution se fait à vos risques.

Le contenu obligatoire du commandement de quitter les lieux

C'est un acte formaliste. Ses mentions sont fixées par les articles R. 411-1 et R. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et leur omission est sanctionnée par la nullité, c'est-à-dire l'anéantissement de l'acte : il faut alors en délivrer un nouveau, et le délai repart de zéro.

Deux précisions comptent en pratique. Le commandement ne peut pas être signifié à domicile élu (article R. 411-2) : il doit atteindre l'occupant là où il vit. Et les « occupants de son chef » sont les personnes qui habitent le logement grâce au locataire, comme son conjoint, ses enfants ou un hébergé. Vérifiez que le jugement et l'acte visent bien l'expulsion du locataire « et de tout occupant de son chef ».

Le délai de deux mois et ses exceptions

L'article L. 412-1 fixe le cœur du dispositif. Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par un occupant de son chef, elle « ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois » qui suit le commandement. Ce délai se combine avec trois mécanismes.

Le juge peut le réduire ou le supprimer. Le texte cite notamment deux cas : l'échec, du fait du locataire, d'une procédure de relogement propre au parc social, et l'occupation d'un local vacant par des résidents temporaires. Ils ne concernent pas, en principe, un bail privé classique.

Le délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque les occupants sont entrés dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Cette rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 a une conséquence directe : la mauvaise foi doit être constatée dans le jugement. Si vous estimez que votre locataire est de mauvaise foi, c'est à l'audience qu'il faut le démontrer, pièces à l'appui : relances restées sans réponse, échéanciers refusés, ressources dissimulées. Le commissaire de justice ne peut pas décider seul de passer outre.

Le juge peut au contraire le prolonger de trois mois au plus lorsque l'expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment à cause de la période de l'année ou des conditions météorologiques (article L. 412-2).

Un exemple aide à mesurer l'enjeu. Un commandement signifié à la mi-septembre fait expirer le délai à la mi-novembre. La trêve hivernale ayant commencé le 1er novembre, l'expulsion forcée attendra le 1er avril. Un commandement délivré plus tôt dans l'été aurait laissé une chance d'agir avant l'hiver.

Les délais que le juge peut encore accorder

Le délai de deux mois n'est pas le seul. L'article L. 412-3 permet au juge d'accorder des délais renouvelables aux occupants dont l'expulsion a été ordonnée, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut les accorder lui-même, et même d'office, sans qu'on le lui demande (article R. 412-3). Après la signification du commandement, la demande est portée devant le juge de l'exécution du lieu où se trouve le logement (article R. 412-4).

Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces délais ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an (article L. 412-4) ; ils pouvaient auparavant aller de trois mois à trois ans. Ils sont exclus lorsque l'occupant est de mauvaise foi ou lorsqu'il est entré dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Pour fixer leur durée, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, des diligences qu'il a faites pour se reloger, de son âge, de sa santé et de sa situation de famille ou de fortune. Mais il doit aussi tenir compte de la situation du propriétaire. Votre âge, vos ressources, un crédit qui court, un projet de vente ou de reprise pour vous loger : présentez-les, justificatifs à l'appui. Ne laissez pas le juge n'entendre que la situation de l'occupant.

Le préfet et la CCAPEX informés dès le commandement

Dès le commandement, le commissaire de justice doit saisir le représentant de l'État dans le département, c'est-à-dire le préfet (article L. 412-5). Celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et indique au ménage qu'il peut demander un relogement au titre du droit au logement opposable. Cette saisine se fait par voie électronique.

Cette formalité n'est pas un détail : à défaut de saisine du préfet, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. Demandez au commissaire de justice la preuve de cette transmission et conservez-la avec le commandement. Vous en aurez besoin plus tard, notamment si vous devez demander à l'État une indemnisation.

Après les deux mois : la force publique

Si l'occupant est toujours là à l'expiration du délai, le commissaire de justice tente l'expulsion. S'il se heurte à un refus, il requiert le concours de la force publique auprès du préfet, en passant obligatoirement par le téléservice dédié (CE, 29 novembre 2022, n° 443396, mentionné aux tables). Le préfet dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut refus (article R. 153-1).

Le Conseil d'État a fixé une limite utile aux bailleurs : il n'appartient pas au préfet d'apprécier la validité du commandement de quitter les lieux, et ses éventuelles irrégularités ne font pas obstacle à l'engagement de la responsabilité de l'État en cas de refus (CE, 17 juin 2019, n° 414002, mentionné aux tables). Attention toutefois : l'occupant, lui, peut toujours contester l'acte devant le juge de l'exécution.

Pendant tout ce temps, l'occupant reste redevable d'une indemnité d'occupation, et le jour de l'expulsion posera la question du sort des meubles laissés sur place. Pour une vue d'ensemble du calendrier, voyez notre guide sur la durée d'une procédure d'expulsion.

Le calendrier, étape par étape

1. Signification du jugement et du commandement de quitter les lieux, dans un même acte si possible.
2. Saisine du préfet par le commissaire de justice, dès le commandement.
3. Délai de deux mois, sauf réduction, suppression ou prolongation par le juge, et sous réserve des délais accordés par le juge de l'exécution.
4. Tentative d'expulsion ; en cas de refus, réquisition de la force publique.
5. Réponse du préfet dans les deux mois ; à défaut, refus implicite.
6. Expulsion avec la force publique, hors trêve hivernale, et procès-verbal d'expulsion.

Le commissaire de justice est rémunéré selon un tarif réglementé : ses émoluments sont détaillés sur notre page tarifs. Les frais de l'exécution forcée sont en principe à la charge du débiteur, sauf s'ils n'étaient manifestement pas nécessaires (article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution), mais c'est le bailleur qui les engage d'abord.

Les erreurs qui coûtent cher

• Délivrer le commandement sur un titre incomplet : jugement non signifié, dispositif qui n'ordonne pas l'expulsion ou qui oublie les occupants de son chef.
• Utiliser un acte dont les mentions sont incomplètes ou qui reproduit une version périmée des articles L. 412-1 à L. 412-6.
• Ne pas vérifier la saisine du préfet, alors que son absence suspend le délai.
• Laisser dormir le dossier à l'expiration des deux mois : chaque mois sans réquisition de la force publique est un mois d'indemnité d'occupation qui s'ajoute à la dette, et un mois de moins avant la trêve.
• Conclure un arrangement flou avec l'occupant. Écrivez qu'il s'agit d'un délai pour partir, avec une date, et non d'un droit de rester.

En résumé, le commandement de quitter les lieux est l'acte charnière entre le jugement et l'expulsion : un titre exécutoire valable, des mentions complètes, la saisine du préfet, puis deux mois d'attente au minimum. Bien préparé, il permet d'enchaîner sans perte de temps sur la force publique. Pour savoir où en est votre dossier et ce qui reste à faire, commencez par notre diagnostic gratuit.

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