Expulser son locataire à Paris : tribunal, délais, encadrement

Vous louez un studio, une chambre sous les toits ou un deux-pièces, et les loyers ne sont plus payés. Expulser son locataire à Paris obéit à la même loi que partout en France : la loi du 6 juillet 1989 et le code des procédures civiles d'exécution. Ce qui change, c'est l'environnement du dossier. Un tribunal unique pour toute la ville. Des loyers plafonnés par arrêté. Des petites surfaces, où la décence du logement se discute vite. Et une préfecture de police qui instruit chaque demande de force publique. Cette page vous dit, dans l'ordre, ce qu'il faut vérifier avant d'agir.

Expulser son locataire à Paris : le tribunal compétent

Les litiges de bail d'habitation relèvent du juge des contentieux de la protection. C'est un juge spécialisé du tribunal judiciaire, chargé notamment des locations de logement (article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire).

À Paris, la question du tribunal ne se pose pas. Le tableau annexé au code de l'organisation judiciaire fixe le ressort du tribunal judiciaire de Paris à la « Ville de Paris », sans chambre de proximité. Que votre logement soit dans le 7e ou dans le 20e arrondissement, c'est ce tribunal qui sera saisi. En cas d'appel, l'affaire est portée devant la cour d'appel de Paris.

Le juge ne se saisit pas seul. Le dossier s'ouvre avec l'assignation : l'acte qui convoque le locataire à l'audience, délivré par un commissaire de justice (l'officier public qui a remplacé l'huissier).

Expulser son locataire à Paris : étapes et délais

Voici le chemin complet, avec le texte qui fixe chaque délai.

La clause résolutoire est la clause du bail qui met fin au contrat de plein droit en cas d'impayé. Elle ne joue qu'après un commandement de payer resté sans effet. Le délai de six semaines est la règle depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé, la Cour de cassation a jugé que le délai écrit dans le bail reste applicable. Si votre bail a été renouvelé mais que sa clause prévoit encore deux mois, retenez le délai le plus long. Nous détaillons ce point dans notre guide sur le délai du commandement de payer.

L'autre délai à surveiller est celui de la notification au préfet. Il se compte à rebours : il commence la veille de l'audience et expire le 42e jour, à zéro heure. Il ne peut pas être prorogé, et une notification tardive rend la demande irrecevable.

L'encadrement des loyers, un moyen de défense propre à Paris

Depuis le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019, l'encadrement des loyers s'applique sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris. Chaque année, le préfet de la région Île-de-France fixe par arrêté un loyer de référence au mètre carré, par catégorie de logement et par secteur. Le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % à ce loyer de référence. Le loyer de base de votre bail ne doit pas le dépasser (article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018).

Pourquoi cela compte-t-il pour une expulsion ? Parce que le locataire assigné peut répondre par une action en diminution de loyer. Elle est ouverte si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le trop-perçu vient alors en déduction de la dette. Un complément de loyer, lui, doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort qui distinguent le logement de ceux du même secteur. Il est exclu, entre autres, pour un logement classé F ou G, et le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail.

Le préfet peut aussi, de son côté, mettre en demeure le bailleur et prononcer une amende d'au plus 5 000 € pour une personne physique. Enfin, le dispositif reste expérimental : la loi l'a institué pour huit ans à compter de sa publication, soit jusqu'en novembre 2026, sauf décision contraire du législateur.

Petites surfaces : la décence, angle mort des bailleurs parisiens

Le bailleur doit remettre un logement décent (article 6 de la loi de 1989). Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ce que cela veut dire. La pièce principale doit offrir soit au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, soit au moins 20 m³ de volume habitable. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus décent. Le seuil passera à la classe E en 2028, puis à la classe D en 2034.

Ces règles ne sont pas théoriques. Dans un arrêt du 17 décembre 2015, publié au Bulletin, la Cour de cassation a examiné le cas d'un studio de 8,70 m² loué meublé à Clichy. Le bailleur avait fait délivrer un commandement, puis demandé la résiliation et l'expulsion. Il n'a pas obtenu l'acquisition de la clause résolutoire et a été condamné à restituer les loyers perçus. La Cour a aussi jugé qu'un règlement sanitaire départemental plus exigeant que le décret de 2002 s'applique. Paris a son propre règlement sanitaire, issu d'un arrêté du 20 novembre 1979 : faites vérifier ses exigences pour un très petit logement.

Si votre logement est en limite de surface ou mal classé, ne lancez pas la procédure à l'aveugle. Notre guide sur le logement indécent et le loyer impayé fait le point sur ce que les juges admettent.

Zone tendue : ce qui change pour le locataire et la relocation

Paris figure sur la liste des communes en zone tendue, annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Deux conséquences pratiques en découlent.

D'abord, votre locataire peut quitter un logement vide avec un préavis d'un mois seulement (article 15 de la loi de 1989). Un locataire en difficulté part parfois de lui-même après le commandement. Son départ met fin à l'occupation, pas à sa dette : les sommes dues restent exigibles.

Ensuite, la relocation est encadrée. Le nouveau loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Il reste aussi limité, sauf exceptions, par le dernier loyer du locataire précédent : c'est la règle du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, prorogé chaque année. Un logement repris après une expulsion ne se reloue donc pas « au prix du marché ».

Préfet de police, CCAPEX et FSL : les interlocuteurs parisiens

Trois acteurs publics interviennent dans une expulsion à Paris.

La CCAPEX. C'est la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Si vous êtes un particulier, le commissaire de justice lui signale le commandement dès que l'impayé dure depuis deux mois ou atteint deux loyers hors charges.

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL). Il peut aider le locataire à régler sa dette. L'adresse du FSL de Paris doit figurer dans le commandement de payer, à peine de nullité.

Le préfet de police. À Paris, c'est lui qui statue sur le concours de la force publique, c'est-à-dire l'intervention de la police pour faire sortir l'occupant. Selon la Ville de Paris, il fait mener une enquête, le commissariat peut convoquer le locataire, puis la préfecture accorde le concours ou fixe des délais. Si l'État refuse son concours, ce refus ouvre droit à réparation (article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution). Tout est expliqué dans notre guide du concours de la force publique.

Coût de la procédure et rôle de chacun

Les actes du commissaire de justice sont rémunérés selon un tarif réglementé, fixé par les pouvoirs publics. Vous trouverez nos conditions sur la page tarifs. En cas de condamnation, les frais de la procédure peuvent être mis à la charge du locataire.

expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents à Paris. Chaque acte est délivré par un commissaire de justice, chaque audience est préparée par un avocat si vous le souhaitez. Aucun résultat ne peut être promis : le juge apprécie chaque dossier.

Les mêmes règles valent ailleurs, avec d'autres tribunaux et d'autres préfectures. Lyon et Lille appliquent aussi l'encadrement des loyers : voyez comment expulser son locataire à Lyon et comment expulser son locataire à Lille. Pour un parc ancien et souvent dégradé, lisez aussi expulser son locataire à Marseille. Toutes les villes sont réunies sur notre page expulsion locataire par ville.

Pour expulser son locataire à Paris sans faux pas, tout se joue avant le commandement : le bon délai, un loyer conforme et un logement décent. Faites le point en quelques minutes avec notre diagnostic gratuit.