Jurisprudence expulsion locative 2026 : les arrêts à connaître

Ce panorama recense les décisions de la Cour de cassation qui comptent pour un bailleur confronté à un impayé, de janvier 2024 à octobre 2026. Il porte sur la clause résolutoire, l'assignation et la notification au préfet, les délais de paiement, la caution et l'exécution de l'expulsion. La sélection repose sur une méthode simple et vérifiable : les arrêts des 2e et 3e chambres civiles publiés au Bulletin, signe qu'ils fixent une règle, et les avis rendus sur ces questions. Chaque décision est identifiée par sa date et son numéro de pourvoi, et liée à son texte officiel dans les sources. Pour chacune, nous indiquons ce qu'elle juge et ce qu'elle change pour vous.

Jurisprudence expulsion locative 2026 : les décisions en un tableau

Clause résolutoire et commandement de payer

Cass. avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002 (publié au Bulletin). La loi du 27 juillet 2023 a ramené à six semaines le délai laissé par le commandement de payer. Saisie pour avis, la Cour de cassation a estimé que cette modification n'a pas pour effet de changer les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, le 29 juillet 2023.

Ce que cela change. Un bail signé avant cette date et non renouvelé depuis conserve le délai qu'il stipule, en général deux mois. Un bail signé ou renouvelé depuis relève des six semaines. Pour un bail renouvelé dont la clause mentionne encore deux mois, retenez le délai le plus long. Notre guide sur le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois détaille chaque hypothèse.

Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 21-25.798 (publié au Bulletin). Une locataire refusait de payer en invoquant le non-respect, par son bailleur, des conditions d'un prêt à taux zéro ayant financé le logement. La Cour approuve la cour d'appel qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire : la seule sanction de ce manquement est le remboursement du prêt.

Ce que cela change. Un grief sans lien avec la jouissance du logement ne neutralise pas la clause résolutoire. Seuls des manquements graves du bailleur à ses propres obligations peuvent être opposés, et encore dans des conditions strictes.

Cass. 2e civ., 5 février 2026, n° 23-18.752 (publié au Bulletin). Rendu en matière de divorce, cet arrêt a une portée générale : le commissaire de justice qui signifie un acte n'a pas à vérifier l'identité de la personne qui déclare en être le destinataire.

Ce que cela change. Un commandement ou une assignation remis, à l'adresse du locataire, à la personne qui se présente comme lui est régulièrement signifié : le commissaire de justice n'a pas à contrôler son identité.

Assignation et notification au préfet

Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.806 (publié au Bulletin). Le commissaire de justice qui délivre une assignation en résiliation d'un bail d'habitation remet au locataire un document d'information sur l'audience, l'aide juridictionnelle et les dispositifs de prévention des expulsions. La Cour juge que ce document n'est pas un acte de procédure : son absence n'entraîne pas la nullité de l'assignation au titre de l'article 114 du code de procédure civile.

Ce que cela change. Un moyen de nullité soulevé en défense est écarté. Le document reste dû et il faut veiller à sa remise, mais son omission ne fait pas tomber la procédure.

Cass. avis, 3e civ., 6 novembre 2025, n° 25-70.018 (publié au Bulletin). L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité. La Cour précise que ce délai s'assimile à un délai en jours. Il se compte à rebours : il commence à courir la veille de l'audience et expire le 42e jour, à zéro heure, avant cette date. Il ne peut pas être prorogé.

Ce que cela change. Pas de report au jour ouvrable suivant, pas de tolérance. Une notification faite trop tard rend l'assignation irrecevable et oblige à recommencer. Le guide sur la notification de l'assignation au préfet détaille cette étape.

Délais de paiement : la loi plutôt que la jurisprudence

Sur la période, nous n'avons pas relevé d'arrêt des 2e et 3e chambres civiles publié au Bulletin qui précise les nouvelles conditions des délais de paiement en matière d'habitation. La règle se lit donc dans le texte. Depuis le 29 juillet 2023, le juge ne peut accorder jusqu'à trois ans de délais que si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience (article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989). La suspension de la clause résolutoire suppose une demande du bailleur ou du locataire et prend fin au premier impayé (article 24, VII).

L'appréciation de ces conditions relève des juges du fond. Pour le bailleur, la conséquence est pratique : un décompte qui montre, mois par mois, si le loyer courant est payé devient la pièce centrale de l'audience. Notre guide sur la loi Kasbarian et le locataire en impayé replace ces règles dans l'ensemble de la réforme.

La caution : pas de revirement, des règles à appliquer

Nous n'avons pas relevé davantage, entre janvier 2024 et octobre 2026, d'arrêt publié des 2e et 3e chambres civiles consacré à la caution du bail d'habitation. Les règles restent celles de la loi. Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire ; à défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard (article 24, I). Et le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie des obligations locatives, sauf exceptions (article 22-1). Notre guide sur l'acte de cautionnement du bail détaille les conditions de validité.

Indemnité d'occupation, dépôt de garantie et exécution

Cass. 2e civ., 3 octobre 2024, n° 21-24.852 (publié au Bulletin). Un locataire dont le bail avait été résilié avait obtenu des dommages-intérêts pour indécence et pratiqué une saisie. Les juges de l'exécution avaient fixé eux-mêmes l'indemnité d'occupation due par l'ancien locataire pour la compenser. La Cour casse : il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de l'exécution, sauf exception légale, de fixer une créance pour ordonner une compensation avec une créance fondée sur un titre exécutoire.

Ce que cela change. Demandez au juge du fond, dès l'assignation, de fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Ce qui n'est pas chiffré dans le jugement ne pourra pas être opposé au stade de l'exécution.

Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758 (publié au Bulletin). Le bailleur d'un local d'habitation peut retenir sur le dépôt de garantie le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail.

Ce que cela change. Le dépôt de garantie couvre aussi la période d'occupation sans titre. Son imputation réduit d'autant la somme qu'il faudra recouvrer par saisie.

Cass. 2e civ., 20 novembre 2025, n° 23-13.496 (publié au Bulletin). Lorsque l'employeur ne verse pas les retenues d'une saisie des rémunérations, il peut être déclaré personnellement débiteur. Mais cette condamnation n'éteint pas la dette du salarié saisi envers le créancier.

Ce que cela change. Pour une dette locative recouvrée par saisie sur salaire, vous conservez votre recours contre l'ancien locataire, même si l'employeur défaillant est condamné.

Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-10.643 (publié au Bulletin). Pour apprécier si une saisie immobilière est disproportionnée, le juge de l'exécution ne peut pas se borner à comparer la dette et la valeur du bien : il doit tenir compte de la situation du débiteur et des autres moyens de recouvrement moins intrusifs.

Ce que cela change. Pour une dette locative, les saisies sur compte ou sur salaire sont en général plus faciles à justifier qu'une saisie immobilière.

Logement indécent : deux arrêts du 4 juin 2026 qui pèsent sur l'expulsion

Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993 (publié au Bulletin). Un bailleur avait donné congé pour motif légitime et sérieux afin de réaliser des travaux dans un studio jugé indécent, dont la pièce principale mesurait 8,84 mètres carrés. La Cour casse l'arrêt qui avait validé le congé et ordonné l'expulsion : des travaux destinés à remédier à une indécence connue du bailleur lors de la signature ne constituent pas un motif légitime et sérieux. Elle rappelle que, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion (article 1719 du code civil).

Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437 (publié au Bulletin). L'obligation de délivrer un logement décent est continue : le locataire peut en poursuivre l'exécution forcée tant que le manquement perdure, et obtenir réparation sur les trois années précédant sa demande.

Ce que ces arrêts changent. Avant d'agir contre un locataire en impayé, vérifiez l'état du logement. Notre guide logement indécent et loyer impayé : la jurisprudence détaille les conséquences.

Jurisprudence expulsion locative 2026 : ce que le bailleur doit retenir

1. Datez votre bail avant le commandement : la date de signature ou de renouvellement commande le délai.
2. Calculez à rebours la notification au préfet, avec une marge.
3. Faites chiffrer l'indemnité d'occupation par le juge du fond, et imputez-y le dépôt de garantie.
4. Préparez un décompte mensuel qui montre si le loyer courant est payé.
5. Vérifiez la décence du logement avant d'assigner.
6. Choisissez des mesures d'exécution proportionnées à la dette.

Retrouvez les autres guides de la rubrique dans Réformes et jurisprudence. Le coût de chaque étape figure sur notre page tarifs.

En résumé

La jurisprudence de l'expulsion locative en 2026 ne bouleverse pas la procédure : elle en précise les délais et sanctionne les approximations. Les bailleurs qui datent leur bail, comptent juste et font tout chiffrer par le juge en tirent le meilleur parti. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents. Pour savoir où en est votre dossier, faites notre diagnostic gratuit.