Acte de cautionnement du bail : les règles de l'article 22-1

L'acte de cautionnement du bail est le document par lequel une personne, la caution, s'engage envers vous à payer les dettes locatives du locataire s'il ne les paie pas. C'est une garantie précieuse, mais aussi l'une des plus fragiles : une mention manquante, une formule mal remplie ou un cumul interdit suffit à la faire tomber, et l'on s'en aperçoit en général le jour où l'on en a besoin.

Ce guide reprend l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur, la réforme du cautionnement entrée en vigueur en 2022, et les décisions qui sanctionnent les actes mal rédigés.

L'acte de cautionnement du bail : définition et rôle

Selon l'article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Pour un bail, le créancier est le bailleur et le débiteur, le locataire.

La caution peut être simple ou solidaire. Une caution simple peut exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire : c'est le bénéfice de discussion. S'il y a plusieurs cautions, chacune peut demander que vos poursuites soient divisées entre elles : c'est le bénéfice de division. La caution solidaire renonce à ces deux bénéfices, mais seulement si elle le reconnaît dans sa mention (article 2297 du code civil).

Le cautionnement d'un bail d'habitation obéit d'abord à la loi de 1989. La Cour de cassation l'a rappelé en écartant, sous l'ancien droit, certaines règles du code de la consommation sur le cautionnement (3e chambre civile, 17 février 2022, n° 21-12.934, publié au Bulletin). La garantie Visale, accordée par Action Logement, est elle aussi une caution : voyez notre guide sur la garantie Visale et le loyer impayé.

Qui peut demander une caution, et quand c'est interdit

L'article 22-1 pose trois limites.

Pas de cumul avec une assurance. Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Le dépôt de garantie n'est pas concerné. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), vous ne pouvez donc pas, en principe, exiger en plus une caution.

Les bailleurs personnes morales. Une société autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peut demander une caution que si elle est apportée par un organisme dont la liste est fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier. Voyez notre guide SCI et expulsion du locataire.

Pas de discrimination. Vous ne pouvez pas refuser une caution au motif qu'elle n'a pas la nationalité française ou ne réside pas en métropole.

Les mentions obligatoires de l'acte de cautionnement depuis 2022

Pour un cautionnement signé depuis le 1er janvier 2022, l'article 22-1 impose quatre formalités, toutes prescrites à peine de nullité.

Trois précisions pratiques :

• le plafond est un maximum, pas un « montant initial ». Fixez-le de façon réaliste, en tenant compte des révisions de loyer, des charges et des frais. En cas de différence entre les lettres et les chiffres, la somme en lettres l'emporte ;
• la signature électronique est possible. Depuis le 1er janvier 2022, l'article 1175 du code civil n'exclut plus de la forme électronique que les actes relatifs au droit de la famille et des successions. La caution doit toujours apposer elle-même la mention ;
• la durée doit être claire. Sans durée, ou pour une durée indéterminée, la caution peut résilier ; la résiliation prend effet au terme du contrat de location en cours, initial, reconduit ou renouvelé. Avec une durée précise, elle reste tenue jusqu'à cette date.

En colocation, l'acte doit en outre identifier le colocataire dont le départ met fin à l'engagement, à peine de nullité (article 8-1, VI) : voyez notre guide colocation et loyer impayé.

Cautionnements signés avant 2022 : quelle version de l'article 22-1 ?

La réforme du droit des sûretés, issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Son article 37 prévoit que les cautionnements conclus avant cette date restent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux. Les articles 2302 à 2304 du code civil, sur l'information de la caution, s'appliquent en revanche à tous les cautionnements.

C'est donc la date de l'acte de cautionnement, et non celle du bail, qui détermine la mention exigée :

Avant comme après 2022, l'acte devait aussi faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, reproduire la règle légale applicable, et le bailleur devait remettre un exemplaire du bail à la caution.

Ce que sanctionnent les juges : nullité et inopposabilité

Deux sanctions sont à distinguer. La nullité anéantit l'engagement : la caution ne doit rien et peut réclamer ce qu'elle a déjà payé. L'inopposabilité ou la limitation laisse l'engagement valable, mais certaines sommes ne peuvent pas être réclamées à la caution.

Contester l'écriture. Lorsque la caution nie être l'auteur de la mention, le juge doit vérifier l'écriture avant de la condamner. La Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait fait peser sur la caution la preuve contraire (3e chambre civile, 9 mars 2022, n° 21-10.619, publié au Bulletin).

Une mention pré-remplie et un plafond « initial ». La cour d'appel de Colmar a annulé un cautionnement signé en mai 2022 (3e chambre civile, 30 mars 2026, n° 25/00700). Les mentions avaient été remplies d'une autre main que celle de la caution, sur une formule pré-imprimée, et l'acte fixait un « montant initial » et non un montant maximal. La bailleresse a dû restituer à la caution les sommes déjà versées, avec intérêts.

Le cumul avec une assurance. La cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-2, 2 juillet 2026, n° 25/11758) a refusé, en référé, toute provision contre une caution qui invoquait la souscription d'une garantie loyers impayés par le bailleur. Elle a relevé d'autres contestations sérieuses : un plafond mensuel inférieur à l'indemnité d'occupation réclamée, une durée d'engagement limitée, et des intérêts et pénalités réclamés sans preuve que la caution avait été informée. Le bailleur a été condamné aux dépens.

Les limites de l'engagement. Le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté (article 2294 du code civil). Au-delà du plafond, de la durée ou des dettes visées, rien n'est dû.

Les pénalités et intérêts. Si le commandement de payer n'est pas signifié à la caution dans les quinze jours, elle n'en doit pas les pénalités ni les intérêts de retard (article 24, I). Le créancier professionnel qui n'informe pas la caution personne physique du premier incident de paiement non régularisé perd aussi les intérêts et pénalités de la période (article 2303 du code civil).

Faire jouer la caution quand le loyer est impayé

1. Prévenez la caution par écrit dès le premier impayé non régularisé. C'est une obligation pour le créancier professionnel, et une bonne pratique pour tous.
2. Faites signifier le commandement de payer au locataire puis à la caution dans les quinze jours ; notre guide sur le commandement de payer à la caution détaille ce délai.
3. Assignez la caution avec le locataire devant le juge des contentieux de la protection, en produisant l'acte original, le bail remis à la caution et le décompte.
4. Ne tardez pas. Votre action contre le locataire se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989), et la Cour de cassation applique le même délai au recours de la caution qui a payé contre le locataire (3e chambre civile, 11 mai 2022, n° 20-23.335, publié au Bulletin).

La caution peut vous opposer les exceptions qui appartiennent au locataire, comme une dette mal calculée. Elle ne peut pas, en principe, se prévaloir des mesures accordées au locataire en raison de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire (article 2298 du code civil). Pour la procédure de résiliation elle-même, voyez notre guide sur la clause résolutoire du bail d'habitation et sur le délai du commandement de payer.

Les erreurs qui coûtent cher

• Demander une caution alors qu'une assurance loyers impayés couvre déjà le bail.
• Faire signer une formule pré-imprimée, ou remplir soi-même la mention.
• Indiquer un « montant initial » au lieu d'un plafond en principal et accessoires.
• Faire signer l'acte sans remettre un exemplaire du bail, ou avant que le bail ne soit arrêté.
• Prévoir un plafond mensuel trop bas, ou une durée qui s'arrête avant la fin probable de la location.
• Omettre l'indemnité d'occupation dans les dettes garanties.
• Oublier la signification du commandement à la caution dans les quinze jours.

Ces erreurs se découvrent au moment de la procédure, quand il est trop tard pour refaire l'acte ; les frais engagés pour rien sont détaillés sur notre page tarifs. Les autres guides de la rubrique Bail et clause résolutoire complètent ce point.

Un acte de cautionnement de bail se vérifie en quelques minutes avant la signature ; une fois le litige né, il est trop tard pour le corriger. Pour faire le point sur vos garanties et sur la procédure à suivre, faites notre diagnostic gratuit. Nous ne sommes ni commissaire de justice ni avocat : nous coordonnons les professionnels compétents.