SCI et expulsion d'un locataire : saisir la CCAPEX à temps

Quand une SCI veut faire expulser un locataire qui ne paie plus, elle suit les mêmes étapes qu'un propriétaire en nom propre : commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux. Mais la loi ajoute, pour les bailleurs personnes morales, une formalité dont l'oubli rend la demande d'expulsion irrecevable : la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX.

Tout dépend d'une question préalable : votre SCI est-elle familiale au sens de la loi ?

SCI familiale ou non : la question à trancher en premier

La loi du 6 juillet 1989 traite à part la « société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ». Les parents sont les membres de la famille par le sang, les alliés ceux de la famille du conjoint. Le quatrième degré va jusqu'aux cousins germains, aux grands-oncles et aux petits-neveux.

Le mot important est « exclusivement ». Il suffit d'un associé extérieur à ce cercle, un ami, un partenaire d'investissement ou une société holding, pour que la SCI soit traitée comme n'importe quelle personne morale. Vérifiez-le sur les statuts à jour et sur la liste des associés, pas sur l'intitulé de la société.

Pour une SCI familiale, le commissaire de justice signale lui-même le commandement de payer à la CCAPEX lorsque l'impayé dure depuis deux mois ou atteint deux mois de loyer hors charges. C'est une obligation qui pèse sur lui, pas sur vous. Pour les autres personnes morales, ce signalement n'existe pas : c'est le bailleur qui doit saisir la commission.

Une SCI familiale n'est pas dispensée de tout

La SCI familiale doit faire notifier l'assignation au préfet six semaines avant l'audience, comme tout bailleur, et rien ne l'empêche de saisir elle-même la CCAPEX : l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 permet au bailleur de saisir la commission. Cela peut être utile lorsque le locataire est de bonne foi, car la commission peut orienter le ménage vers le fonds de solidarité pour le logement et un accompagnement social. Enfin, le caractère familial se vérifie sur la composition réelle du capital : une cession de parts à un tiers, même minoritaire, suffit à changer de régime.

SCI et expulsion d'un locataire : l'obligation de l'article 24, II

La CCAPEX est une commission créée dans chaque département, coprésidée par le préfet et le président du conseil départemental. Elle coordonne la prévention des expulsions et oriente les ménages vers les aides, dont le fonds de solidarité pour le logement. La saisine se fait par voie électronique, par le système d'information prévu à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ; l'accusé de réception qu'il délivre est désigné sous le nom d'EXPLOC dans l'arrêt de la Cour de cassation cité plus bas. Elle contient les mêmes informations que le signalement d'un commandement de payer, notamment les coordonnées des occupants et leur situation socio-économique connue.

La saisine est aussi « réputée constituée » lorsque l'impayé persiste après avoir été signalé, dans les conditions réglementaires, à l'organisme qui verse l'aide au logement (CAF ou MSA) pour maintenir son versement. Ne comptez pas sur cette équivalence sans pouvoir la prouver : la saisine directe reste plus sûre.

Trois précisions comptent en pratique :

• l'obligation vaut aussi pour la demande de résiliation judiciaire fondée sur une dette locative, et pour les demandes additionnelles ou reconventionnelles (article 24, IV) ;
• le délai court de la saisine à la délivrance de l'assignation, pas à l'audience ;
• elle s'ajoute à la notification de l'assignation au préfet six semaines avant l'audience, qui concerne tous les bailleurs.

La sanction : une irrecevabilité qui fait tout recommencer

L'irrecevabilité est une fin de non-recevoir : le juge déclare la demande irrecevable sans l'examiner au fond. Deux arrêts récents montrent comment elle s'applique.

Le 5 mars 2026, la cour d'appel de Toulouse (3e chambre, RG n° 24/01274) a confirmé l'irrecevabilité de la demande de résiliation présentée par Action Logement Services, subrogée dans les droits d'une SCI bailleresse après avoir payé les loyers à sa place. Le commandement avait été signalé à la CCAPEX le 26 juillet 2023 et l'assignation délivrée le 11 septembre 2023 : moins de deux mois. La demande de résiliation judiciaire et l'expulsion ont suivi le même sort ; seule la condamnation au paiement de l'arriéré a été prononcée.

Le 22 septembre 2026, la cour d'appel de Versailles (chambre civile 1-2, RG n° 25/05797) a jugé de même pour une société anonyme d'HLM qui ne produisait qu'une fiche de saisine établie par elle et un avis de réception dont seul le numéro était lisible. Résiliation, expulsion et indemnité d'occupation : irrecevables. Paiement de l'arriéré : recevable, la saisine de la CCAPEX n'étant pas une condition de cette demande.

La preuve compte autant que la démarche. Le 19 mars 2026, la Cour de cassation (3e chambre civile, n° 24-20.858) a cassé un arrêt qui avait déclaré irrecevable l'action d'un bailleur personne morale, au motif qu'il n'aurait pas notifié l'assignation au préfet. Le bailleur produisait pourtant l'accusé de réception électronique EXPLOC et s'y référait dans ses conclusions : la cour d'appel l'avait ignoré. Conservez chaque accusé de réception, en version lisible, et citez-le expressément.

Le calendrier de l'expulsion d'un locataire par une SCI non familiale

1. Dès le premier impayé, relancez le locataire par écrit et, s'il perçoit une aide au logement versée directement à la SCI, signalez l'impayé à l'organisme payeur.
2. Saisissez la CCAPEX sans attendre, au plus tard le jour de la signification du commandement de payer. La loi n'interdit pas de le faire avant.
3. Faites signifier le commandement de payer, avec un délai de six semaines ou celui que stipule un bail plus ancien, voir le délai du commandement de payer.
4. Attendez deux mois pleins après la saisine, et l'expiration du délai du commandement, avant de faire délivrer l'assignation.
5. Faites notifier l'assignation au préfet au moins six semaines avant l'audience. Ce délai se compte à rebours depuis la veille de l'audience et ne peut pas être prorogé (Cour de cassation, avis du 6 novembre 2025, n° 25-70.018, publié au Bulletin). Voir la notification de l'assignation au préfet.
6. Remettez l'assignation au greffe au moins quinze jours avant l'audience.

Le contenu de l'acte lui-même est détaillé dans le guide sur l'assignation en expulsion.

Les autres particularités d'une SCI devant le juge

L'identification de la société. L'assignation doit indiquer, à peine de nullité, la forme de la société, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement (article 54 du code de procédure civile).

La représentation. Devant le juge des contentieux de la protection, l'avocat n'est pas obligatoire (article 761). La SCI agit par son représentant légal, en général le gérant. Tout autre représentant doit appartenir aux catégories de l'article 762 et justifier d'un pouvoir spécial. Si vos statuts soumettent l'action en justice à une décision des associés, prenez-la avant d'assigner.

Les pièces propres à la société. Un extrait Kbis récent, les statuts à jour, la décision nommant le gérant et, pour une SCI familiale, de quoi établir les liens de parenté entre associés si le locataire conteste ce caractère.

La caution. Une personne morale autre qu'une SCI familiale ne peut exiger une caution que d'un organisme figurant sur une liste fixée par décret, ou pour un étudiant non boursier (article 22-1). Une caution personne physique obtenue en dehors de ces cas expose à une contestation. Le guide sur l'acte de cautionnement du bail reprend ces règles.

Le reste du droit des impayés s'applique comme à tout bailleur, y compris pour un logement meublé : voir bail meublé et loyer impayé et la clause résolutoire du bail d'habitation. Les règles sont nationales : une SCI qui loue à Toulouse ou à Bordeaux saisit la CCAPEX de son département de la même manière.

Ce que coûte une erreur de procédure

Une assignation déclarée irrecevable ne fait pas que retarder le dossier. Il faut saisir à nouveau la CCAPEX, attendre deux mois, faire délivrer une nouvelle assignation et la notifier au préfet : plusieurs mois de procédure en plus, pendant lesquels le locataire reste dans les lieux. Dans l'affaire jugée à Versailles, le bailleur a en outre supporté les deux tiers des dépens de première instance et d'appel. Les actes de commissaire de justice suivent un tarif réglementé : consultez nos tarifs.

À l'inverse, une saisine faite tôt ne coûte rien. Faite le jour du commandement de payer, elle ne retarde l'assignation que d'une vingtaine de jours par rapport au délai de six semaines ; faite environ trois semaines plus tôt, elle ne la retarde pas du tout. Les autres guides de la rubrique sont réunis sur la page des guides.

En résumé

Pour une SCI, l'expulsion d'un locataire commence par une vérification : la société est-elle familiale au sens de la loi ? Si elle ne l'est pas, la saisine de la CCAPEX deux mois avant l'assignation, et sa preuve, conditionnent toute la suite. Pour faire le point sur votre situation, commencez par notre diagnostic. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents.