Expulser son locataire à Bordeaux : délais, tribunal, encadrement

Bordeaux compte 267 991 habitants en 2023 selon l'Insee, avec une croissance de 0,9 % par an depuis 2017, et 64,9 % de ses ménages sont locataires. Le marché y est sous tension. L'encadrement des loyers n'est possible que là où, notamment, le loyer médian est élevé et l'écart avec le parc social important (article 140 de la loi ELAN) ; la commune de Bordeaux y est soumise depuis 2022. Si vous avez investi récemment, parfois en achetant un logement déjà loué, expulser son locataire à Bordeaux suppose de bien connaître le bail repris, le loyer autorisé et le juge compétent. Les autres villes sont présentées dans notre guide de l'expulsion locataire par ville.

Expulser son locataire à Bordeaux : quel tribunal saisir ?

Le litige relève du juge des contentieux de la protection. C'est le juge du tribunal judiciaire chargé des baux d'habitation. Il statue dans le ressort du tribunal judiciaire ou, le cas échéant, de la chambre de proximité dont il relève (article R. 213-9-6 du code de l'organisation judiciaire). La Gironde compte deux tribunaux judiciaires, à Bordeaux et à Libourne, et une chambre de proximité, le tribunal de proximité d'Arcachon, rattaché au tribunal judiciaire de Bordeaux.

Ces ressorts sont fixés par le tableau IV annexé au code de l'organisation judiciaire. Pour un investisseur qui possède un logement à Bordeaux et un autre sur le Bassin, ce sont deux juridictions différentes. Quelle que soit la juridiction, l'assignation est notifiée au préfet de la Gironde avant l'audience.

Encadrement des loyers à Bordeaux : ce qu'il faut vérifier

Le décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021 a mis en place l'encadrement des loyers sur le territoire de la seule commune de Bordeaux. Selon les services de l'État en Gironde, il est entré en vigueur le 15 juillet 2022. Chaque année, un arrêté préfectoral fixe, pour quatre zones de la ville et par catégorie de logement, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (plus 20 %) et un loyer de référence minoré (moins 30 %), au mètre carré.

Pour un bail signé dans la commune, quatre points comptent :

• le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature ;
• un complément de loyer n'est possible que si la localisation ou le confort le justifient, et seulement sur un loyer de base égal au loyer de référence majoré ;
• le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré ;
• en colocation, la somme des loyers des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement.

Si ces règles ne sont pas respectées, le locataire peut demander une diminution du loyer, et le préfet peut mettre le bailleur en demeure de restituer le trop-perçu, puis prononcer une amende (article 140, VII). Mérignac, Pessac ou Talence sont en zone tendue, mais l'encadrement ne s'y applique pas.

L'expérimentation a été prévue pour huit ans à compter de la publication de la loi ELAN, soit jusqu'à fin novembre 2026, sauf prolongation. Vérifiez toujours la règle en vigueur à la date du bail.

Vous avez acheté un logement déjà loué

La vente ne met pas fin au bail. L'acquéreur ne peut pas expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine (article 1743 du code civil). Vous reprenez donc le contrat tel qu'il a été signé, avec son loyer, sa date et sa clause résolutoire.

C'est cette date qui fixe le délai du commandement de payer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, il est de six semaines. Mais selon l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), ce nouveau délai ne modifie pas les délais stipulés dans les baux en cours au 29 juillet 2023. Un bail signé avant cette date et jamais renouvelé conserve donc le délai qu'il prévoit, souvent deux mois. Pour un bail renouvelé dont la clause mentionne encore deux mois, la prudence commande de retenir le délai le plus long. Notre guide sur le délai du commandement de payer : six semaines ou deux mois détaille ces cas.

Votre liberté de donner congé est aussi encadrée. Si le bail arrive à son terme moins de trois ans après votre achat, le congé pour vendre n'est possible qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement. Si le bail arrive à son terme moins de deux ans après l'achat, un congé pour reprise ne prend effet que deux ans après la date d'acquisition (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Le congé pour motif légitime et sérieux, par exemple des retards de paiement répétés, reste possible à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois ; en cas de contestation, le juge en apprécie le sérieux.

Enfin, si vous avez acheté par une société autre qu'une SCI familiale, vous devez saisir la commission départementale de prévention des expulsions au moins deux mois avant d'assigner, sous peine d'irrecevabilité (article 24, II). Voyez notre guide SCI et expulsion de locataire.

Logement décent et DPE : un point de vigilance

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus décent. Le seuil passera à la classe E en 2028, puis à la classe D en 2034 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Or, lors de l'audience, le juge peut vérifier d'office le respect de l'obligation de délivrer un logement décent, en même temps que chaque élément de la dette (article 24, V).

Les logements classés F ou G subissent aussi d'autres limites. Leur loyer ne peut pas être révisé selon l'indice de référence des loyers (article 17-1). À la relocation, il ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué (article 17). Dans la zone encadrée, aucun complément de loyer n'est possible pour eux (article 140, III).

Avant d'agir, vérifiez donc le diagnostic du logement repris. Notre guide logement indécent et loyer impayé présente les arguments que le locataire peut opposer.

Les délais légaux pour expulser son locataire à Bordeaux

Ces délais sont des minimums. La durée réelle dépend aussi du calendrier d'audience, des délais accordés par le juge et de la réponse du préfet.

Gironde : FSL, CCAPEX et permis de louer

Le fonds de solidarité logement de la Gironde, le FSL 33, peut aider le locataire à payer des loyers impayés, sous forme de subventions ou de prêts sans intérêt. Selon Bordeaux Métropole, la demande peut être déposée directement, avec les justificatifs de ressources, de composition du foyer et de montant des dettes, ou constituée avec le centre communal d'action sociale. La CCAPEX, coprésidée notamment par le préfet et le président du conseil départemental, peut être saisie par le bailleur à tout moment (article 7-2 de la loi du 31 mai 1990).

La ville applique le permis de louer à une partie des secteurs Victoire, Saint-Michel et Belcier. La demande doit être faite avant la signature du bail, pour les nouvelles locations comme pour les relocations. Un bail signé sans autorisation reste valable (article L. 635-8 du code de la construction et de l'habitation), mais le bailleur s'expose à une amende.

Les règles locales changent d'une ville à l'autre : consultez aussi notre page pour expulser son locataire à Limoges, autre grande ville de Nouvelle-Aquitaine. Il n'y a pas d'encadrement des loyers pour qui veut expulser son locataire à Toulouse. Le dispositif bordelais est proche de celui décrit pour expulser son locataire à Montpellier.

Pièces à réunir, coût et accompagnement

Pour un logement acheté occupé, réunissez l'acte d'acquisition, le bail d'origine avec ses avenants et renouvellements, l'acte de cautionnement s'il existe, le diagnostic de performance énergétique, l'arrêté d'encadrement applicable à la date du bail et un décompte qui distingue les sommes nées avant et après votre achat. Ce dossier permet au commissaire de justice de vérifier le délai applicable et le loyer exigible avant de rédiger le commandement.

Les actes sont délivrés par un commissaire de justice, selon un tarif réglementé ; le détail de nos frais figure sur la page tarifs. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents en Gironde. Aucun résultat ne peut être promis, car le juge apprécie chaque dossier.

Expulser son locataire à Bordeaux exige de vérifier le bail repris, le loyer au regard de l'encadrement et le juge compétent avant le premier acte. Pour savoir quelle procédure s'applique à votre logement, faites le diagnostic gratuit.