Expulser son locataire à Montpellier : encadrement et procédure

Montpellier est une ville de locataires. Selon l'Insee, 67,1 % de ses ménages louent leur résidence principale en 2023, et près d'une résidence principale sur cinq ne compte qu'une pièce (19,1 %). La commune comptait 310 240 habitants, avec une croissance de 1,4 % par an depuis 2017, et 46 064 jeunes de 18 à 24 ans y suivaient des études. Pour un bailleur de studio, expulser son locataire à Montpellier pose donc deux questions que d'autres villes ignorent : le loyer est-il conforme à l'encadrement, et quel bail a été signé avec l'étudiant ? Les autres villes sont présentées dans notre guide de l'expulsion locataire par ville.

Expulser son locataire à Montpellier : ce que change l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est une expérimentation créée par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021 l'a mis en place sur le territoire de la seule commune de Montpellier. Selon les services de l'État dans l'Hérault, il est entré en vigueur le 1er juillet 2022.

Chaque année, le préfet de l'Hérault fixe par arrêté, par secteur et par catégorie de logement, trois valeurs au mètre carré :

• le loyer de référence, égal au loyer médian constaté par l'observatoire local des loyers ;
• le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % ;
• le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %.

Des valeurs distinctes existent pour les logements meublés. À la signature du bail, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer n'est possible que si la localisation ou le confort du logement le justifient, par comparaison avec les logements comparables du même secteur. Il doit figurer au bail et ne peut s'ajouter qu'à un loyer de base égal au loyer de référence majoré. Il est interdit, notamment, pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le bail doit aussi mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

L'encadrement s'arrête aux limites de la commune. Castelnau-le-Lez, Lattes, Pérols ou Juvignac sont en zone tendue, au sens du décret n° 2013-392, mais n'appliquent pas de loyer de référence.

Enfin, l'expérimentation a été prévue pour huit ans à compter de la publication de la loi ELAN, soit jusqu'à fin novembre 2026, sauf prolongation. Vérifiez la règle en vigueur à la date de signature ou de renouvellement du bail.

Loyer non conforme : le risque pour votre procédure

Un loyer trop élevé n'efface pas l'impayé. Mais il fragilise le dossier, car le commandement de payer doit contenir un décompte exact de la dette, et le juge peut vérifier d'office chaque élément de cette dette (article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989).

En colocation, la somme des loyers payés par tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement (article 8-1 de la loi de 1989). Pensez aussi à la révision annuelle : une révision du loyer IRL mal calculée gonfle le décompte.

Studios et étudiants : les règles à connaître

Lorsqu'un studio est loué meublé, le bail obéit à un titre spécial de la loi de 1989, mais la clause résolutoire et le commandement de payer de l'article 24 s'y appliquent aussi (article 25-3).

Lorsque la location est consentie à un étudiant, le bail meublé peut durer neuf mois (article 25-7). Il n'est alors pas reconduit tacitement. Si l'étudiant reste après le terme, il devient occupant sans droit ni titre. L'expulsion passe alors par une décision du juge, suivie d'un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution), sans qu'il soit besoin de faire jouer la clause résolutoire.

Deux autres règles comptent pour un bail meublé. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois, y compris dans un bail de neuf mois (article 25-8) : face à un étudiant qui ne peut plus payer, un départ organisé est parfois préférable à une procédure. Et si les parents se portent caution, l'acte de cautionnement doit respecter les formes de l'article 22-1, à peine de nullité.

Une règle est souvent mal comprise. L'article L. 412-7 du code des procédures civiles d'exécution écarte les délais de grâce et la trêve hivernale pour les occupants de logements spécialement destinés aux étudiants, lorsqu'ils ne remplissent plus les conditions d'attribution. Elle vise les résidences étudiantes. Un studio du parc privé loué par un bail ordinaire n'est pas, en principe, concerné : là, la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars joue normalement.

Expulser son locataire à Montpellier : quel tribunal saisir ?

Pour un logement situé à Montpellier, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier. Son ressort couvre aussi Castelnau-le-Lez, Lattes, Pérols, Juvignac, Lunel ou Lodève.

Plusieurs communes du littoral relèvent d'une chambre de proximité, le tribunal de proximité de Sète, rattaché au tribunal judiciaire de Montpellier. Sont concernées notamment Sète, Frontignan, Balaruc-les-Bains, Mèze et Villeneuve-lès-Maguelone. Ce dernier cas surprend : la commune appartient à l'agglomération de Montpellier au sens de la zone tendue, mais ses litiges locatifs sont jugés à Sète. L'ouest du département, avec Béziers, Agde ou Pézenas, relève du tribunal judiciaire de Béziers. Ces ressorts sont fixés par le tableau IV annexé au code de l'organisation judiciaire.

Quelle que soit la juridiction, l'assignation est notifiée au préfet de l'Hérault au moins six semaines avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité (article 24, III). Le préfet fait alors réaliser un diagnostic social et financier du locataire, transmis au juge avant l'audience.

Le calendrier légal de la procédure

Ces délais sont des minimums fixés par les textes. La durée réelle dépend aussi du calendrier d'audience du tribunal, d'éventuels délais accordés par le juge et de la réponse du préfet. Le premier acte de la procédure, le commandement de payer, doit être irréprochable : c'est lui qui fait courir le délai de la clause résolutoire.

Hérault : FSL, CCAPEX et permis de louer

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut aider un locataire à régler ses loyers et charges impayés. Pour les habitants des 31 communes de la métropole, il est géré par Montpellier Méditerranée Métropole. La demande passe par un travailleur social. La commission de prévention des expulsions du département, la CCAPEX, peut être saisie par le bailleur lui-même (article 7-2 de la loi du 31 mai 1990).

La ville applique le permis de louer à Celleneuve depuis le 1er avril 2021, et à un secteur du faubourg de Figuerolles depuis le 1er octobre 2023. Les logements construits après le 1er janvier 2005 en sont exclus, sauf s'ils ont été rénovés depuis. Louer sans autorisation expose à une amende, mais le bail reste valable (article L. 635-8 du code de la construction et de l'habitation).

Le contraste est net avec les autres grandes villes d'Occitanie. Il n'y a pas d'encadrement des loyers pour qui veut expulser son locataire à Toulouse. La page consacrée au fait d'expulser son locataire à Nîmes détaille le rôle de l'APL. Celle qui explique comment expulser son locataire à Perpignan s'attarde sur la CCAPEX.

Pièces à réunir, coût et accompagnement

À Montpellier, le dossier d'un bailleur doit comporter quelques pièces de plus qu'ailleurs. Réunissez le bail et ses avenants, en vérifiant qu'ils mentionnent le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Ajoutez l'arrêté préfectoral applicable à la date de signature, le diagnostic de performance énergétique, l'inventaire du mobilier pour une location meublée, l'acte de cautionnement et un décompte locatif à jour. Ces documents permettent au commissaire de justice de vérifier le loyer avant de chiffrer la dette.

Les actes sont délivrés par un commissaire de justice, selon un tarif réglementé. Le détail de nos frais figure sur la page tarifs. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents dans l'Hérault. Aucun résultat ne peut être promis, car le juge apprécie chaque dossier.

Expulser son locataire à Montpellier commence par un contrôle du loyer au regard de l'encadrement, puis par un décompte exact. Pour savoir où en est votre dossier, faites le diagnostic gratuit.