Clause résolutoire du bail d'habitation : règles et pièges

La clause résolutoire du bail d'habitation prévoit la résiliation automatique du contrat lorsque le locataire manque à certaines obligations, au premier rang desquelles le paiement du loyer. On parle de résiliation « de plein droit » : le juge ne se prononce pas sur la gravité du manquement, il constate que les conditions sont réunies. C'est ce qui rend la procédure plus rapide et plus prévisible qu'une demande de résiliation ordinaire.

Encore faut-il que la clause existe, qu'elle vise un motif permis et qu'elle soit mise en œuvre dans les formes. Ce guide reprend ces trois conditions, dans l'ordre où vous les rencontrerez.

Ce qu'est la clause résolutoire d'un bail d'habitation

Le code civil prévoit plusieurs façons de mettre fin à un contrat mal exécuté. Selon son article 1224, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification ou d'une décision de justice. L'article 1225 ajoute que la clause précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution.

Pour le bail d'habitation, la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ce mécanisme. Son article 24 impose, pour un impayé, un commandement de payer : c'est l'acte, signifié par un commissaire de justice, qui somme le locataire de régler sa dette et fait courir un délai. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause n'est plus facultative.

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire (article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire). Il peut être saisi au fond ou en référé, c'est-à-dire selon une procédure rapide. La loi répute d'ailleurs non écrite la clause qui permettrait de faire résilier le bail par une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

Les seuls motifs que la clause résolutoire peut viser

La liste est fermée. L'article 4, g, de la loi de 1989 répute non écrite, c'est-à-dire sans effet, toute clause de résiliation automatique fondée sur un autre motif.

Une décision « passée en force de chose jugée » est une décision qui n'est plus susceptible d'un recours suspensif, comme l'appel. La servitude de résidence principale est l'obligation que le règlement d'urbanisme d'une commune peut imposer, dans certains secteurs, aux logements nouvellement construits : être occupés exclusivement à titre de résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme).

Hors de cette liste, pas de résiliation automatique : sous-location non autorisée, travaux sans accord ou défaut d'entretien relèvent de la résiliation judiciaire, où le juge apprécie la gravité du manquement.

De l'impayé à la résiliation : les étapes dans l'ordre

1. Vérifiez le bail et le décompte. Retrouvez la clause, sa date, et établissez un décompte mois par mois des loyers et charges dus et payés.
2. Faites signifier le commandement de payer. Il doit contenir six mentions à peine de nullité, dont le délai laissé au locataire, le décompte de la dette et l'adresse du fonds de solidarité pour le logement. Notre guide sur le commandement de payer les détaille.
3. Pensez à la caution. S'il en existe une, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; voyez l'acte de cautionnement du bail.
4. Laissez courir le délai. Six semaines, ou deux mois pour un bail en cours au 29 juillet 2023 qui stipule ce délai.
5. Respectez les préalables. Pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès que l'impayé dure sans interruption depuis deux mois ou atteint deux fois le loyer hors charges. Un bailleur personne morale doit, lui, saisir la CCAPEX deux mois avant d'assigner ; voyez le guide SCI et expulsion du locataire.
6. Assignez et notifiez au préfet. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité. Ce délai se compte à rebours depuis la veille de l'audience et ne peut pas être prorogé (avis de la Cour de cassation du 6 novembre 2025, n° 25-70.018, publié au Bulletin).
7. À l'audience, le juge constate l'acquisition de la clause ou accorde des délais. Le locataire qui se maintient après la résiliation doit une indemnité d'occupation après la résiliation.

Ce que le juge vérifie avant de constater la résiliation

La clause et le motif. Le juge s'assure que la clause existe et qu'elle vise le manquement invoqué.

La régularité du commandement. Une mention manquante expose l'acte à la nullité. Il s'agit d'une nullité pour vice de forme : le locataire doit en principe prouver le préjudice que l'irrégularité lui cause.

La réalité de la dette. Selon l'article 24, V, le juge peut vérifier d'office tout élément de la dette, ainsi que le respect par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Un commandement qui réclame plus que le dû n'est pas nul pour autant : la Cour de cassation juge de longue date qu'il reste valable à concurrence des sommes réellement dues (Cass. 3e civ., 6 mai 1998, n° 96-14.339, publié au Bulletin). Mais si le locataire règle dans le délai la part effectivement due, la clause ne joue pas. D'où l'intérêt d'un décompte exact, sans pénalités ni frais de relance : l'article 4 de la loi répute non écrites les clauses qui les prévoient.

La date d'expiration du délai. Elle fixe la date de la résiliation, et elle compte : en 2023, elle a jugé que le report des effets des clauses résolutoires décidé pendant la crise sanitaire ne jouait que si le délai de deux mois expirait pendant la période protégée (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-19.117, publié au Bulletin).

La recevabilité. Saisine préalable de la CCAPEX pour les personnes morales et notification au préfet dans le délai : leur absence rend la demande irrecevable.

Délais de paiement : quand la clause résolutoire est suspendue

L'article 24, V, permet au juge d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office. Deux conditions sont cumulatives depuis 2023 : le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.

Si le bailleur ou le locataire le lui demande, le juge peut suspendre les effets de la clause pendant ces délais, toujours à condition que le loyer courant ait été repris (article 24, VII). La suspension prend fin au premier impayé ou si l'échéancier n'est pas respecté : la clause reprend alors son plein effet. S'il est respecté jusqu'au bout, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Des règles particulières s'appliquent lorsqu'une procédure de surendettement est ouverte (article 24, VI et VIII).

La faculté d'accorder jusqu'à trois ans de délais n'est pas réservée aux baux récents : dès 2015, la Cour de cassation l'avait appliquée aux baux en cours (avis du 16 février 2015, n° 14-70.011, publié au Bulletin). Le détail des conditions figure dans notre guide sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Quel délai dans la clause résolutoire de votre bail d'habitation ?

Le délai dépend de la date du bail. Dans son avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que le passage à six semaines ne modifie pas les délais écrits dans les baux en cours au 29 juillet 2023. Un bail ancien garde donc en principe deux mois ; un bail signé depuis applique six semaines. Le cas du bail reconduit depuis la loi n'est pas tranché. Notre guide sur le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois propose un tableau de décision.

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, le bail type écrit lui-même la clause et son délai de six semaines : voyez ce que change le décret 2026-596 sur le bail type.

Une clause qui prévoit un délai plus court que le minimum légal n'est pas appliquée telle quelle : le juge lui substitue ce minimum. La cour d'appel de Chambéry a ainsi écarté une clause qui ne laissait qu'un mois au locataire (7 mai 2025, n° 24/00972).

Sans clause résolutoire : la résiliation judiciaire

Un bail signé avant le 29 juillet 2023 peut ne contenir aucune clause résolutoire. Vous pouvez alors demander au juge de prononcer la résiliation pour inexécution suffisamment grave (article 1224 du code civil). Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation : il peut tenir compte, par exemple, du montant et de la durée de l'impayé, des efforts du locataire ou de sa bonne foi.

Cette voie est plus longue et moins prévisible. Les préalables de l'article 24, II et III, s'appliquent aussi lorsque la demande est motivée par une dette locative (article 24, IV). Pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023 qui omettrait la clause, la loi ne précise pas la sanction et nous n'avons pas trouvé de décision de la Cour de cassation sur ce point : faites examiner votre contrat avant d'agir.

Les erreurs qui coûtent cher

• Envoyer une lettre recommandée au lieu d'un commandement. Elle ne fait courir aucun délai de résiliation.
• Viser un motif interdit. La clause est réputée non écrite et la demande échoue.
• Gonfler le décompte de pénalités ou de frais de relance : ces clauses sont réputées non écrites et le décompte perd sa crédibilité.
• Se tromper de délai dans le commandement ou assigner avant son expiration.
• Oublier la caution dans les quinze jours : elle ne pourra plus être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
• Renoncer sans le savoir. Pour le défaut d'assurance, la mise en demeure annonçant que vous souscrirez une assurance pour le compte du locataire vaut renonciation à la clause (article 7, g).

Chacune de ces erreurs oblige à recommencer, avec de nouveaux frais : les coûts d'une procédure sont détaillés sur notre page tarifs. Les autres guides de la rubrique Bail et clause résolutoire traitent des cas particuliers, comme la colocation et le loyer impayé.

Une clause résolutoire de bail d'habitation bien rédigée et bien mise en œuvre fait gagner des mois ; mal utilisée, elle en fait perdre. Pour savoir où en est votre dossier et quelles pièces réunir, faites notre diagnostic gratuit. Nous ne sommes ni commissaire de justice ni avocat : nous coordonnons les professionnels compétents.