Indemnité d'occupation après résiliation : montant et recours

Le bail est résilié, mais votre ancien locataire n'est pas parti. Il ne vous doit plus de loyer, puisqu'il n'y a plus de contrat. Il vous doit autre chose : une indemnité d'occupation. Cette distinction paraît théorique. Elle ne l'est pas : elle décide de ce que vous pouvez réclamer à la caution, au colocataire parti, sur le dépôt de garantie, et dans quel délai. La Cour de cassation a rendu en 2026 deux décisions importantes sur le sujet. Voici ce qu'il faut en retenir, et comment obtenir un titre qui couvre tous les mois d'occupation.

Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation ?

Tant que le bail existe, le locataire paie un loyer. Quand le bail prend fin et que l'occupant ne part pas, il devient « occupant sans droit ni titre » : il n'a plus aucun droit à rester dans les lieux. Il ne paie donc plus un loyer, mais une indemnité d'occupation, qui compense la jouissance du logement et le préjudice que vous subissez en étant privé de votre bien.

Le bail d'habitation peut prendre fin de plusieurs façons :

• par l'acquisition de la clause résolutoire, six semaines ou deux mois après un commandement de payer resté sans effet, selon la date de votre bail (voir notre guide sur le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois) ;
• par une résiliation judiciaire, prononcée par le juge pour manquement grave ;
• par l'expiration d'un congé régulièrement délivré, pour vendre, pour reprendre ou pour motif légitime et sérieux.

Dans tous les cas, l'indemnité d'occupation court de la fin du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Une dette qui n'est pas un loyer : la nature de l'indemnité d'occupation

La jurisprudence lui reconnaît une double fonction, compensatoire et indemnitaire : elle compense l'occupation du bien et répare le préjudice du propriétaire. Surtout, la Cour de cassation la rattache non au bail, mais à la faute de celui qui se maintient dans les lieux. Elle juge depuis longtemps que l'indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux (Cass. 3e civ., 1er avril 2009, n° 08-13.508, publié au Bulletin). Une faute quasi délictuelle est une faute commise en dehors de tout contrat, sanctionnée par l'article 1240 du code civil.

Cette nature a des conséquences concrètes, que nous détaillons plus bas : les garanties attachées au bail ne couvrent pas automatiquement l'indemnité d'occupation, et la question du délai de prescription se pose différemment.

Comment est fixé le montant de l'indemnité d'occupation

Le montant est fixé par le juge, qui apprécie librement la valeur de l'occupation et le préjudice subi. Aucun texte ne fixe de barème pour le bail d'habitation.

Le dernier point mérite attention. Dans un bail d'habitation, l'article 4, i), de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du bail. Une clause qui double l'indemnité d'occupation en cas de maintien dans les lieux s'expose à cette sanction ou, à tout le moins, au pouvoir du juge de modérer une clause pénale excessive (article 1231-5 du code civil). Mieux vaut demander une indemnité raisonnable et la justifier que s'appuyer sur une clause fragile.

Depuis quand et jusqu'à quand est-elle due ?

Le point de départ est la date à laquelle le bail a pris fin : expiration du délai du commandement de payer si la clause résolutoire est acquise, date fixée par le jugement en cas de résiliation judiciaire, date d'effet du congé.

Un cas demande de la vigilance : les délais de paiement. Selon l'article 24, VII, de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais qu'il accorde. Si le locataire paie selon l'échéancier, la clause est réputée ne pas avoir joué : le bail continue et vous percevez des loyers. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès que le locataire ne respecte pas les délais fixés : la clause reprend alors son plein effet, et l'indemnité d'occupation est due.

Le terme est la libération effective des lieux : remise des clés, départ constaté, ou expulsion. L'indemnité continue de courir pendant le délai qui suit le commandement de quitter les lieux, pendant les délais de grâce et pendant la trêve hivernale. S'il reste des biens dans le logement après le départ ou l'expulsion, ne relouez pas avant d'avoir respecté la procédure sur le sort des meubles après expulsion.

Qui doit payer : colocataires, conjoint, caution

C'est ici que la nature de l'indemnité d'occupation compte le plus.

Le colocataire ou copreneur parti. La solidarité stipulée au bail entre copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 1er avril 2009, n° 08-13.508). La Cour de cassation l'a confirmé pour un bail d'habitation : la solidarité du copreneur qui a quitté les lieux ne s'étend pas au paiement de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation, sauf stipulation expresse contraire (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365, publié au Bulletin). Vérifiez si votre clause de solidarité vise expressément les indemnités d'occupation, et consultez notre guide sur la colocation et le loyer impayé.

L'occupant qui reste. Celui qui se maintient dans les lieux doit l'indemnité pour toute la période d'occupation, à titre personnel.

La caution. Le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté (article 2294 du code civil). Si l'acte ne garantit que les loyers et charges, la caution pourra contester devoir l'indemnité d'occupation. Relisez votre acte de cautionnement avant de la mettre en cause, et vérifiez qu'il couvre bien les indemnités d'occupation.

Dépôt de garantie et prescription

Le dépôt de garantie. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues. La 3e chambre civile a jugé que ces sommes incluent l'indemnité d'occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail. Elle en a déduit que le locataire qui agit en restitution du dépôt ne peut pas opposer au bailleur la prescription de son action en paiement de cette indemnité (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758, publié au Bulletin). Concrètement, retenez le montant correspondant, avec un décompte précis, dans le délai légal de restitution.

La prescription. La prescription est le délai au-delà duquel une action en justice n'est plus possible. Deux délais peuvent être discutés. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet à la prescription de trois ans toutes les actions dérivant d'un contrat de bail. Mais si l'indemnité n'a pas sa cause dans le bail, comme l'a jugé la chambre criminelle, le délai de droit commun de cinq ans peut être invoqué. En matière de bail commercial, la 3e chambre civile soumet d'ailleurs l'indemnité d'occupation de droit commun à la prescription quinquennale (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin). Tant que la question n'est pas réglée pour le bail d'habitation, agissez dans les trois ans.

Obtenir un titre et recouvrer l'indemnité d'occupation

Une indemnité d'occupation ne se recouvre pas sans titre exécutoire. Dans l'assignation, demandez au juge de :

1. constater ou prononcer la résiliation du bail, à une date précise ;
2. ordonner l'expulsion de l'occupant et de tout occupant de son chef ;
3. condamner l'occupant à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant déterminé, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux ;
4. condamner, le cas échéant, la caution et les codébiteurs, si leur engagement le permet.

Le troisième point est décisif : un jugement qui fixe l'indemnité jusqu'à la libération effective couvre aussi les mois à venir, sans nouveau procès. Le commissaire de justice peut alors pratiquer des saisies, par exemple une saisie sur salaire.

Si le préfet refuse ensuite le concours de la force publique, l'État vous indemnise de la perte de loyers, évaluée par référence au bail (article R. 154-7 du code des procédures civiles d'exécution), mais vous devrez lui rembourser ce que l'occupant vous aura versé pour la même période : voyez notre guide sur le concours de la force publique.

Les erreurs qui coûtent cher

• Oublier de demander l'indemnité « jusqu'à la libération effective », ce qui oblige à retourner devant le juge pour les mois suivants.
• Appeler « loyer » ce qui est une indemnité sur vos quittances et décomptes. Libellez « indemnité d'occupation » pour éviter toute discussion sur l'existence d'un nouveau bail.
• Poursuivre la caution ou le colocataire parti sans vérifier leur engagement : la solidarité et le cautionnement ne couvrent l'indemnité d'occupation que s'ils le prévoient.
• Restituer le dépôt de garantie intégralement alors que l'occupant est resté après le terme du bail.
• Laisser passer trois ans sans agir.

L'indemnité d'occupation est la contrepartie de chaque jour passé dans votre logement sans droit ni titre. Bien demandée, elle est fixée jusqu'au départ, retenue sur le dépôt de garantie et recouvrée par voie d'exécution ; mal anticipée, elle échappe à la caution et au colocataire parti. Pour vérifier ce qui peut être réclamé dans votre dossier, commencez par notre diagnostic gratuit ; les frais d'actes figurent sur notre page tarifs.

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