Commandement de payer et caution : le délai de quinze jours

Une caution rassure : si le locataire ne paie plus, quelqu'un paiera à sa place. Encore faut-il l'avoir associée à la procédure dans les formes. Entre le commandement de payer et la caution, la loi fixe une règle de calendrier précise, facile à manquer parce qu'elle tient en deux phrases au milieu d'un long article.

Voici la règle, sa sanction réelle telle que l'appliquent les tribunaux, et le parcours complet d'un impayé garanti par une caution.

Commandement de payer et caution : ce que prévoit l'article 24

La caution est la personne qui s'engage à payer les dettes du locataire s'il ne le fait pas. Lorsqu'elle est solidaire, vous pouvez lui réclamer le paiement sans poursuivre d'abord le locataire.

Trois mots portent la règle.

« Signifié ». Signifier, c'est faire remettre l'acte par un commissaire de justice. Une lettre recommandée, même avec avis de réception, ne remplit pas cette condition. Elle reste utile pour informer la caution d'un impayé, mais elle ne remplace pas la signification.

« Le commandement de payer ». C'est le même acte que celui délivré au locataire, avec son décompte et ses mentions obligatoires, qui est porté à la connaissance de la caution. Le guide sur le commandement de payer détaille son contenu.

« Un cautionnement ». Le texte ne distingue pas : il vise la caution personne physique, parent ou ami du locataire, comme l'organisme qui se porte garant. Pour la garantie Visale d'Action Logement, des conditions de déclaration propres s'ajoutent : voir le guide sur la garantie Visale. La règle vaut pour la location vide comme pour la location meublée de résidence principale.

Comment compter les quinze jours

Le point de départ est la date de signification du commandement au locataire, celle qui figure sur l'acte du commissaire de justice. Ce n'est ni la date de votre demande, ni celle de l'expiration du délai de paiement.

Les règles générales de computation du code de procédure civile conduisent à ne pas compter le jour de la signification (article 641) et à faire expirer le délai le dernier jour à vingt-quatre heures (article 642). Ce même article reporte au premier jour ouvrable suivant un délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié. Par prudence, ne comptez pas sur ce report : visez toujours une signification bien avant le quinzième jour.

La seconde ligne reprend les dates d'une affaire jugée par la cour d'appel de Versailles, présentée plus bas.

Quelques réflexes simples limitent le risque :

• demandez au commissaire de justice de signifier le locataire et la caution le même jour, ou dans la même semaine ;
• donnez-lui l'adresse à jour de chaque caution, en vérifiant l'acte de cautionnement et vos derniers échanges ;
• s'il y a plusieurs cautions, chacune doit recevoir la signification dans le délai ;
• si un second commandement est délivré, il doit à son tour être signifié aux cautions dans les quinze jours.

Le coût de chaque signification suit le tarif réglementé des commissaires de justice : consultez nos tarifs.

La sanction : pas de nullité, mais la perte des intérêts de retard

Le texte est précis : à défaut de signification dans le délai, « la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ». Il ne prévoit ni la nullité du commandement, ni la libération de la caution.

La cour d'appel de Versailles l'a rappelé le 17 février 2026 (chambre civile 1-2, RG n° 25/00805). Le commandement avait été signifié aux locataires le 31 mars 2023 et à la caution le 25 avril 2023. La caution soutenait que ce retard l'empêchait d'être poursuivie sur le fondement de cet acte. La cour a répondu que le non-respect du délai de quinze jours « n'est sanctionné que par l'impossibilité de réclamer à la caution les pénalités et intérêts de retard ».

La caution a donc été condamnée, solidairement avec les locataires, à payer 5 948,45 euros de loyers, charges et indemnités d'occupation. Les intérêts au taux légal n'ont couru contre elle qu'à compter de l'assignation, et seulement sur la part de la dette postérieure au commandement, soit 1 433,96 euros. Elle a toutefois obtenu de payer en vingt-quatre mensualités.

En pratique, les pénalités contractuelles sont déjà interdites dans un bail d'habitation : l'article 4, i, de la loi répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du bail. La sanction porte donc surtout sur les intérêts de retard. Le retard ne ruine pas le dossier, mais il a un coût, et il donne à la caution un argument de plus à l'audience.

Ce que la caution peut encore vous opposer

La caution qui reçoit le commandement peut chercher à se dégager. Plusieurs de ses arguments possibles portent sur l'acte de cautionnement lui-même.

Le formalisme de l'article 22-1. La caution personne physique doit signer un acte qui fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision, reproduit l'alinéa sur la résiliation d'un cautionnement à durée indéterminée et comporte la mention prévue par l'article 2297 du code civil, qu'elle appose elle-même. Le bailleur doit lui remettre un exemplaire du bail. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Le guide sur l'acte de cautionnement du bail les détaille.

Le droit applicable. Le cautionnement d'un bail d'habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989 : la Cour de cassation en a déduit que certaines dispositions du code de la consommation relatives au cautionnement ne lui sont pas applicables (3e chambre civile, 17 février 2022, n° 21-12.934, publié au Bulletin).

La durée de l'engagement. Une caution engagée sans durée, ou pour une durée indéterminée, peut résilier son engagement ; la résiliation prend effet au terme du bail en cours. Une caution engagée pour une durée déterminée ne le peut pas : dans l'affaire de Versailles, la caution, engagée pour la durée initiale du bail et deux renouvellements, restait tenue jusqu'en 2028, y compris des indemnités d'occupation que l'acte visait expressément.

L'information de la caution. Les articles 2302 et 2303 du code civil obligent le « créancier professionnel » à informer chaque année la caution personne physique, et dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois, à peine de perdre les intérêts et pénalités de la période concernée. Même si vous louez à titre privé, informez la caution par écrit dès le premier impayé : cela ne coûte rien et prive la caution d'un moyen de défense.

Commandement de payer et caution : trois situations à vérifier

L'engagement de la caution est-il toujours en cours ? Avant de signifier, relisez la durée de l'acte. Si l'engagement est limité à la durée initiale du bail, la caution soutiendra qu'elle ne garantit pas les loyers du bail reconduit : vérifiez ce point avant d'engager des frais. À l'inverse, un engagement couvrant plusieurs renouvellements continue de produire effet, comme dans l'affaire de Versailles.

La caution a-t-elle déménagé ? Le commissaire de justice signifie l'acte à la dernière adresse connue. S'il ne trouve ni la caution ni de nouvelle adresse, il dresse un procès-verbal de recherches (article 659 du code de procédure civile). Transmettez-lui toutes les informations dont vous disposez : un acte mal adressé est un acte contesté.

La dette a-t-elle augmenté depuis le commandement ? Les loyers échus après le commandement ne sont pas couverts par lui. Ils seront réclamés à la caution dans l'assignation, et les intérêts ne courront sur eux qu'à compter de celle-ci : c'est ce qu'avait retenu le premier juge dans l'affaire de Versailles, approuvé sur ce point par la cour.

Le parcours d'un impayé garanti par une caution

1. Vérifiez l'acte de cautionnement : mentions de l'article 22-1, durée de l'engagement, sommes garanties, adresse de la caution.
2. Informez la caution par écrit dès le premier impayé non régularisé.
3. Faites signifier le commandement de payer au locataire.
4. Dans les quinze jours, faites-le signifier à chaque caution, idéalement le même jour.
5. À l'expiration du délai du commandement, faites assigner ensemble le locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection : le guide sur l'assignation en expulsion détaille les demandes, dont la condamnation solidaire de la caution.
6. À l'audience, attendez-vous à des demandes de délais, du locataire comme de la caution : voir les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et le déroulement de l'audience devant le juge des contentieux de la protection.
7. Après paiement, la caution peut se retourner contre le locataire. Son recours obéit à la prescription de trois ans de l'article 7-1 de la loi de 1989 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 mai 2022, n° 20-23.335, publié au Bulletin).

En colocation, chaque garant doit recevoir le commandement dans le délai, et l'étendue de son engagement dépend des termes de son acte. Les autres guides consacrés aux actes sont regroupés dans la rubrique Actes de procédure.

En résumé

Le commandement de payer et la caution se gèrent ensemble : un acte au locataire, le même acte à chaque caution, dans les quinze jours. Le retard ne libère pas la caution, mais il vous coûte les intérêts de retard et nourrit la contestation. Pour vérifier que votre dossier est complet avant d'engager la procédure, commencez par notre diagnostic. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents.