Mise en demeure loyer impayé : délais, contenu et preuves

Un loyer qui n'arrive pas appelle d'abord une relance, puis une mise en demeure pour loyer impayé. Ces deux courriers paraissent anodins. Ils ne le sont pas : de leur date et de leur contenu dépendent vos intérêts de retard, la prise en charge par votre garantie et, plus tard, la façon dont le juge appréciera votre dossier. Voici ce qu'il faut envoyer, à quel moment, et ce qu'il faut garder.

Relance et mise en demeure : deux courriers, deux rôles

La relance est un rappel. Courtoise, sans formalisme, elle peut prendre la forme d'un appel, d'un message ou d'une lettre simple. Son but est de comprendre : un virement rejeté, une aide au logement suspendue, une perte d'emploi. Lorsque la cause est passagère, l'impayé peut se régler à ce stade.

La mise en demeure est un acte juridique. L'article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure « par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante ». Autrement dit, une réclamation claire, qui ne laisse aucun doute sur ce qui est dû et sur le délai pour payer. Elle produit un effet immédiat : selon l'article 1344-1 du même code, elle fait courir l'intérêt moratoire (l'intérêt dû pour le retard) au taux légal, sans que vous ayez à prouver un préjudice.

Le commandement de payer, enfin, est un acte de commissaire de justice. C'est lui, et lui seul, qui fait courir le délai au terme duquel la clause résolutoire du bail peut jouer (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai est de six semaines pour les baux signés ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Pour un bail en cours à cette date, la Cour de cassation a indiqué, dans un avis, que le délai stipulé au contrat, souvent deux mois, continue de s'appliquer (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Tout est détaillé dans notre guide sur le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois.

Quand envoyer la mise en demeure pour un loyer impayé

La loi ne fixe aucun délai. Ce sont vos garanties qui en fixent un, et elles sont strictes. Le calendrier ci-dessous reprend les exigences du contrat Visale, telles qu'Action Logement les présente sur son site, et les règles générales du code des assurances. Vérifiez toujours les délais de votre propre contrat.

Pour Visale, l'impayé est « constitué » lorsque deux mois de loyer et charges sont totalement impayés, consécutifs ou non, ou lorsque le cumul des impayés partiels dépasse un mois de loyer et charges, aides au logement perçues par le bailleur déduites. Le détail figure dans notre guide sur la garantie Visale en cas de loyer impayé. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), c'est votre contrat qui fixe le délai de déclaration du sinistre.

Si vous percevez l'aide au logement du locataire directement, un autre délai court : vous devez signaler l'impayé à la caisse d'allocations familiales ou à la MSA dans les deux mois de sa constitution. Notre guide sur l'APL et le loyer impayé explique la règle.

Ce que doit contenir une mise en demeure de loyer impayé

Un courrier vague ne vaut pas mise en demeure. Pour qu'il produise ses effets et qu'il serve ensuite de pièce, il doit comporter :

1. Les parties et le bail : vos nom et adresse, ceux du ou des locataires, l'adresse du logement, la date du bail.
2. Un décompte précis : mois par mois, le loyer, les provisions sur charges, les versements reçus, l'aide au logement perçue directement par vous, et le solde. C'est une pièce centrale du dossier.
3. Une sommation sans ambiguïté : « Je vous mets en demeure de me régler la somme de … euros dans un délai de huit jours à compter de la réception de la présente. »
4. Les suites annoncées, sans menace : à défaut de paiement, la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire par un commissaire de justice, et les intérêts au taux légal.
5. Une porte ouverte : la possibilité de vous proposer un échéancier écrit, et l'existence du fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département, qui peut aider le locataire.
6. La date et votre signature, avec une copie conservée à l'identique.

Ce que le courrier ne doit pas contenir compte autant. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite, c'est-à-dire sans aucun effet, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des pénalités (point i) ou qui fait supporter au locataire des frais de relance (point p). Les réclamer fragilise votre décompte. De même, une régularisation de charges ne s'ajoute à la dette que si elle a été justifiée dans les formes de l'article 23 de la même loi.

Quelle forme choisir, et comment prouver l'envoi

L'article 1344 n'impose aucune forme. Le choix se fait donc sur la preuve.

• La lettre recommandée avec avis de réception est la solution de référence. C'est aussi celle qu'exige le contrat Visale.
• La remise en main propre contre une signature datée du locataire sur votre copie convient, si le locataire accepte de signer.
• La sommation par commissaire de justice offre la preuve la plus solide, mais elle a un coût : consultez nos tarifs. Sauf situation particulière, mieux vaut réserver ce coût au commandement de payer.
• L'e-mail ou le SMS ne sont pas interdits, mais leur réception et leur contenu se prouvent mal. Réservez-les à la relance.

Ces arrêts ont été rendus en matière de prêt et de cautionnement, mais leur motivation est générale. Pour un congé, la règle diffère : le préavis court à compter de la réception de la lettre (article 15 de la loi de 1989). Gardez quatre éléments : la copie signée du courrier, le récépissé de dépôt, l'avis de réception ou le pli revenu fermé, et le suivi postal. Pour Visale, le récépissé de dépôt suffit lors de la première déclaration ; vous transmettez ensuite l'avis de réception ou le pli « non réclamé ».

Ce que la mise en demeure produit, et ce qu'elle ne produit pas

Elle produit trois effets utiles. Les intérêts au taux légal courent à compter de sa date (article 1344-1 du code civil). Elle prouve votre diligence, que vos garanties exigent et qui éclaire le juge sur le déroulement du litige. Elle fixe enfin, noir sur blanc, le montant que vous réclamez.

Elle ne résilie rien. Même si votre bail comporte une clause résolutoire, celle-ci ne produit effet qu'après un commandement de payer resté infructueux (article 24, I, de la loi de 1989).

Elle n'interrompt pas la prescription. Le code civil énumère les causes d'interruption, qui remettent le compteur à zéro : la reconnaissance de la dette par le débiteur (article 2240), la demande en justice (article 2241), la mesure conservatoire et l'acte d'exécution forcée (article 2244). La Cour de cassation rappelle que cette énumération est limitative (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-20.009, publié au Bulletin). Une lettre, même recommandée, n'en fait pas partie.

Le détail des délais et des actes qui les interrompent figure dans notre guide sur la prescription des loyers impayés.

Négocier un plan d'apurement sans affaiblir votre dossier

Un échéancier amiable, ou plan d'apurement, peut rapporter plus vite qu'un jugement. Encore faut-il qu'il soit écrit et qu'il protège vos droits.

Faites-le signer. Le document indique le montant de la dette arrêté à une date, l'échéancier, l'obligation de payer en plus le loyer courant, et ce qui se passe en cas d'échéance manquée. Un plan signé par le locataire vaut reconnaissance de dette : il interrompt la prescription (article 2240 du code civil).

Tenez-vous à ce que vous avez signé. Un arrêt récent l'illustre. Un bailleur social avait accepté, juste après son commandement de payer, un échéancier de cent euros par mois, puis avait cessé de l'appeler sur les avis d'échéance sans le dénoncer, et augmenté de plus de 600 % la provision de chauffage sans fournir les justificatifs exigés par l'article 23. La cour d'appel a bien constaté la résiliation du bail, la locataire ayant cessé de respecter l'échéancier, mais elle a condamné le bailleur à 2 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral. Elle a aussi déclaré prescrite une régularisation de charges trop ancienne (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 2 juillet 2026, RG n° 24/05893).

Pensez à la caution. Si le bail est garanti par une caution, le commandement de payer devra lui être signifié dans les quinze jours (article 24, I) : notre guide sur le commandement de payer à la caution détaille cette règle. Si vous êtes un créancier professionnel, l'article 2303 du code civil vous oblige en outre à informer la caution personne physique dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois. Même sans obligation, prévenir la caution tôt est une bonne pratique.

Les erreurs qui coûtent cher

À cette liste s'ajoute une erreur d'un autre ordre : la pression illégale. Couper l'eau ou l'électricité, changer la serrure, retirer des affaires du logement constitue une voie de fait, quelle que soit la dette. Notre guide sur le loyer impayé : les 30 premiers jours revient sur ces gestes à proscrire.

Soignez enfin le décompte. L'article 24, V, de la loi de 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Une somme indue repérée à l'audience jette le doute sur tout le reste.

Après la mise en demeure : le commandement de payer

Si le délai expire sans paiement, ou sans proposition sérieuse, l'étape suivante est le commandement de payer. Signifié par un commissaire de justice, il doit comporter, à peine de nullité, les six mentions de l'article 24, I, de la loi de 1989, dont le décompte de la dette et le montant mensuel du loyer et des charges. Votre mise en demeure et votre décompte en sont la matière première. Le coût de cet acte figure sur notre page tarifs.

expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents, qui rédigent et signifient les actes. Pour situer votre dossier dans l'ensemble de la procédure, la rubrique Impayés de loyer de nos guides rassemble les étapes dans l'ordre.

En résumé

Une mise en demeure pour loyer impayé bien faite tient en une page : un décompte exact, une somme, un délai, et une preuve d'envoi. Elle protège vos intérêts et vos garanties, mais ne remplace ni le commandement de payer ni l'action en justice. Pour savoir où en est votre dossier et ce qu'il faut faire ensuite, répondez aux questions de notre diagnostic.