Prescription loyer impayé : le délai de 3 ans et ses pièges

La prescription d'un loyer impayé est la date au-delà de laquelle vous ne pouvez plus le réclamer en justice. Elle peut surprendre les bailleurs qui ont été patients : relances, promesses, petits versements, et l'on découvre au moment d'assigner qu'une partie de l'arriéré est perdue. Le délai est court, ses règles sont précises, et la Cour de cassation les a encore précisées ces dernières années. Voici ce qu'il faut savoir pour ne rien laisser filer.

Prescription loyer impayé : le principe des trois ans

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

Ce délai vaut pour le bailleur comme pour le locataire. Il couvre les loyers, les charges et leur régularisation, et s'applique aux locations vides comme aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire (article 25-3 de la même loi). L'article 7-1 prévoit une exception : l'action du bailleur en révision du loyer est prescrite un an après la date convenue au bail. L'article 17-1 ajoute qu'à défaut d'avoir manifesté sa volonté de réviser dans ce délai d'un an, le bailleur est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. Notre guide sur la révision du loyer et l'IRL détaille ce calcul.

Ce délai de trois ans a été créé par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014. Avant, le droit commun de cinq ans s'appliquait. La Cour de cassation a jugé que le nouveau délai s'applique aux baux en cours à compter de cette date, dans les conditions de l'article 2222 du code civil (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 22-13.778, publié au Bulletin). Sauf interruption intervenue entre-temps, les créances nées sous l'ancien régime sont aujourd'hui prescrites : en pratique, seul le délai de trois ans compte.

Le point de départ : chaque échéance, et la régularisation pour les charges

Pour le loyer, la prescription ne court pas avant que la somme soit due (article 2233 du code civil). Chaque loyer mensuel a donc son propre délai, qui part de sa date d'exigibilité fixée au bail. Une dette de dix mois n'est pas une seule créance : ce sont dix créances, qui se prescrivent l'une après l'autre.

Pour les charges, il faut distinguer. Les provisions mensuelles suivent la règle du loyer. La régularisation annuelle, elle, court à partir du jour où le bailleur connaissait ou aurait dû connaître le montant dû, c'est-à-dire, selon la cour d'appel de Paris, la date à laquelle les comptes de l'exercice sont arrêtés. Cette cour a ainsi déclaré prescrite une régularisation de charges de 2017 : le bailleur pouvait en connaître le montant dès juin 2018, et son premier acte interruptif, une assignation, datait de juillet 2023 (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 2 juillet 2026, RG n° 24/05893).

Pour l'action du locataire en remboursement de charges indûment perçues, la Cour de cassation retient de même la date de la régularisation, seule à lui permettre de connaître l'existence d'un trop-perçu, et non la date de chaque provision (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707, inédit).

Interrompre la prescription d'un loyer impayé : ce qui marche, ce qui ne marche pas

Interrompre la prescription, c'est effacer le délai écoulé et en faire partir un nouveau, de même durée (article 2231 du code civil). Les causes d'interruption sont fixées par la loi, et la Cour de cassation rappelle que leur énumération aux articles 2240, 2241 et 2244 est limitative (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-20.009, publié au Bulletin).

Deux précisions comptent en pratique. Un versement partiel peut valoir reconnaissance de dette, mais seulement s'il est sans équivoque : un écrit signé reste la meilleure preuve. Et l'interruption obtenue par une demande en justice dure jusqu'à la fin de l'instance (article 2242), mais elle est « non avenue », c'est-à-dire effacée, si vous vous désistez, si vous laissez l'instance se périmer faute de diligences pendant deux ans (article 386 du code de procédure civile), ou si votre demande est définitivement rejetée (article 2243).

Une mise en demeure reste utile pour d'autres raisons, que détaille notre guide sur la mise en demeure pour loyer impayé. Mais face à un arriéré qui approche des trois ans, et faute de reconnaissance écrite du locataire, seule l'assignation protège vos créances. Son coût figure sur notre page tarifs.

Caution, Visale, assurance : des délais qui s'emboîtent

La caution. L'interpellation faite au locataire ou sa reconnaissance de dette interrompt aussi la prescription contre la caution (article 2246 du code civil). Une assignation du locataire protège donc, sur ce point, votre recours contre son garant.

Le recours de celui qui a payé à votre place. Lorsqu'une caution, ou Visale, vous a payé, elle se retourne contre le locataire par un recours subrogatoire. La Cour de cassation a jugé que ce recours est soumis au même délai de trois ans que votre propre action (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-23.335, publié au Bulletin). Notre guide sur la garantie Visale en cas de loyer impayé explique comment ce relais s'organise.

L'assureur. Votre action contre l'assureur de loyers impayés se prescrit, elle, par deux ans (article L. 114-1 du code des assurances). Notre guide sur l'assurance loyers impayés (GLI) indique comment interrompre ce délai par lettre recommandée.

Après le jugement : dix ans pour exécuter, mais pas pour tout

Une fois le jugement obtenu, le délai change de nature. L'article L. 111-4 du code des procédures civiles d'exécution permet de poursuivre l'exécution d'un titre exécutoire pendant dix ans, par exemple au moyen d'une saisie sur salaire pour loyer impayé.

Les sommes qui échoient après le jugement obéissent à une autre logique. Pour une condamnation au paiement de sommes périodiques, la Cour de cassation juge que le créancier peut poursuivre l'exécution pendant dix ans, mais qu'il ne peut obtenir le recouvrement des échéances devenues exigibles après le jugement que dans la limite du délai propre à la nature de la créance (Cass. 1re civ., 8 juin 2016, n° 15-19.614, publié au Bulletin, à propos d'une indemnité d'occupation entre indivisaires). Le délai applicable à l'indemnité d'occupation due par un ancien locataire reste discuté devant les juges du fond : par prudence, raisonnez sur trois ans. Notre guide sur l'indemnité d'occupation après résiliation en précise le régime.

Dépôt de garantie et demandes du locataire : le délai joue dans les deux sens

Le dépôt de garantie vous protège. La Cour de cassation a jugé que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie l'indemnité d'occupation due par le locataire resté dans les lieux après la fin du bail. Le locataire qui réclame la restitution de son dépôt ne peut pas opposer au bailleur la prescription de cette indemnité (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758, publié au Bulletin).

Le locataire peut aussi réclamer. Lorsqu'il est assigné, il peut répondre par des demandes reconventionnelles, c'est-à-dire ses propres réclamations formées dans la même instance. Elles obéissent au même délai de trois ans, avec des points de départ qui lui sont parfois favorables.

Les erreurs qui coûtent cher

La parade tient en un réflexe : dès que l'arriéré dépasse quelques mois, faites le compte des échéances les plus anciennes et de leur date limite. Si l'une approche des trois ans sans reconnaissance écrite du locataire, la procédure doit être engagée sans attendre. Les premiers gestes sont rappelés dans notre guide sur le loyer impayé : les 30 premiers jours, et l'ensemble des étapes dans la rubrique Impayés de loyer de nos guides.

expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents, qui délivrent les actes et conduisent l'instance.

En résumé

La prescription d'un loyer impayé est de trois ans, échéance par échéance, et rien d'autre qu'une reconnaissance du locataire, une demande en justice ou un acte d'exécution ne l'arrête. Un arriéré ancien se protège en agissant, pas en écrivant. Pour savoir si une partie de votre créance est menacée et quelle étape engager, répondez à notre diagnostic.