Abandon de logement par le locataire : la procédure de reprise

Plus de nouvelles du locataire, des loyers qui ne sont plus payés, une boîte aux lettres qui déborde : la situation est fréquente, et la tentation est grande de « constater » soi-même que le logement est vide. C'est précisément ce qu'il ne faut pas faire. L'abandon de logement par le locataire ne met pas fin au bail par lui-même. Tant qu'un juge ne l'a pas constaté, le logement reste juridiquement le domicile du locataire. Depuis la fin de l'année 2010, la loi offre pourtant une voie simplifiée, sur requête et sans audience préalable. Voici comment elle fonctionne, et dans quels cas elle ne s'applique pas.

Abandon de logement par le locataire : de quoi parle-t-on ?

Trois situations voisines obéissent à des règles différentes. Les confondre peut faire perdre du temps et de l'argent.

• Le départ régulier. Le locataire donne congé et restitue les clés : le bail prend fin à l'expiration du préavis. Aucune procédure n'est nécessaire.
• L'abandon du domicile au sens de l'article 14. Le locataire part, mais un membre de sa famille reste. Le bail continue au profit du conjoint, du partenaire de Pacs et, s'ils vivaient avec lui depuis au moins un an, des descendants, ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge. À défaut de telles personnes, le bail est résilié de plein droit.
• L'abandon pur et simple. Le logement est vide de ses occupants, sans congé ni remise des clés. C'est l'hypothèse de l'article 14-1, qui permet de faire constater la résiliation par le juge.

La jurisprudence a précisé la notion d'abandon du domicile. La Cour de cassation a approuvé une cour d'appel qui avait caractérisé la volonté brusque et imprévisible du locataire d'abandonner le logement, en jugeant que l'article 14 ne distingue pas entre l'abandon de fait et l'abandon juridique par un congé régulier (Cass. 3e civ., 6 décembre 1995, n° 94-11.573, publié au Bulletin). Le départ définitif du locataire, sans donner sa nouvelle adresse ni de nouvelles aux proches restés sur place, constitue un abandon du domicile (Cass. 3e civ., 8 juillet 2009, n° 08-16.992, publié au Bulletin).

Le décès du locataire suit encore une autre logique : le bail est transféré aux proches qui remplissent les conditions de l'article 14, ou résilié de plein droit. Un légataire universel qui ne s'est pas maintenu dans les lieux ne doit ni loyers ni indemnités d'occupation pour la période postérieure au décès (Cass. 3e civ., 10 décembre 2008, n° 07-19.320, publié au Bulletin).

Étape 1 : réunir les indices et faire délivrer la mise en demeure

La procédure s'ouvre « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants ». Rassemblez ces éléments avant tout acte : impayés, courrier accumulé, absence de réponse aux appels et aux lettres, témoignages de voisins, consommation d'énergie nulle si vous en avez connaissance. Ils serviront au juge.

Le bailleur fait alors délivrer par un commissaire de justice une mise en demeure de justifier que le locataire occupe toujours le logement. Elle peut être contenue dans un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Si vous avez déjà engagé cette étape, voyez notre guide sur le commandement de payer.

Étape 2 : le procès-verbal de constat d'abandon

Un mois après la signification, sans réponse du locataire, le commissaire de justice peut entrer dans le logement. En l'absence de l'occupant, il ne le fait qu'en présence du maire, d'un conseiller ou d'un agent municipal délégué, d'une autorité de police ou de gendarmerie ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du bailleur ni du commissaire (article L. 142-1 du code des procédures civiles d'exécution). Il referme ensuite la porte (article L. 142-2).

Il dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient l'inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir une valeur marchande. C'est la pièce maîtresse de la procédure.

Étape 3 : la requête au juge des contentieux de la protection

Le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 organise la suite. Le bailleur, ou tout mandataire, remet ou adresse au greffe une requête, c'est-à-dire une demande présentée sans convoquer le locataire, accompagnée des pièces justificatives, dont le procès-verbal de constat (article 2). La même requête peut demander la condamnation du locataire à payer les sommes dues au titre du bail (article 1er).

Le juge des contentieux de la protection constate la résiliation et ordonne la reprise des lieux « s'il ressort manifestement » des pièces, notamment du constat d'inoccupation et des manquements du locataire, que le logement a été abandonné (article 3). Il statue sur le sort des biens : il désigne ceux qui ont une valeur marchande, peut autoriser leur vente aux enchères et déclarer abandonnés ceux qui ne peuvent être vendus. Les papiers personnels sont placés sous enveloppe scellée et conservés deux ans par le commissaire de justice.

Ce que coûte la procédure

Les actes du commissaire de justice relèvent d'un tarif réglementé, présenté sur notre page tarifs. Les frais de témoins et de serrurier s'y ajoutent le cas échéant. La requête donne lieu au paiement de la contribution pour l'aide juridique de 50 euros, rétablie en 2026 par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 1635 bis Q du code général des impôts), sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle. Vous pouvez demander au juge de mettre ces frais à la charge du locataire.

Étape 4 : signification de l'ordonnance et délai d'opposition

L'ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée au locataire et aux derniers occupants de son chef connus du bailleur. Elle devient non avenue si elle n'est pas signifiée dans les deux mois de sa date (article 5). L'acte rappelle, à peine de nullité, la possibilité de former opposition, son délai et ses formes et, s'il reste des biens, la sommation de les retirer dans le mois.

Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition dans le mois qui suit la signification, par déclaration au greffe. L'exécution est suspendue pendant ce délai et, en cas d'opposition, jusqu'au jugement, qui se substitue à l'ordonnance (articles 6 et 7). Sans opposition, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée (article 8). Un relevé de forclusion reste possible dans les conditions de l'article 540 du code de procédure civile.

Étape 5 : la reprise des lieux et des comptes

Passé le délai d'opposition, le commissaire de justice procède à la reprise des lieux. Les biens non retirés suivent le sort fixé par l'ordonnance ; notre guide sur le sort des meubles après expulsion détaille les règles voisines applicables en fin de procédure.

Restent les comptes. L'ordonnance qui condamne le locataire au paiement constitue un titre exécutoire : vous pouvez faire procéder à une saisie sur salaire ou sur compte bancaire, comme expliqué dans notre guide pour recouvrer une dette locative par saisie sur salaire. Le dépôt de garantie s'impute sur les sommes dues.

Ce que vous ne devez jamais faire

Le premier réflexe, changer la serrure ou vider le logement, est aussi le plus dangereux. Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite, sans le concours de l'État, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (article 226-4-2 du code pénal).

Depuis la loi du 27 juillet 2023, l'article 226-4 du même code précise en outre que constitue notamment le domicile d'une personne tout local d'habitation contenant des biens meubles lui appartenant, qu'elle y habite ou non. Le Conseil constitutionnel a ajouté une réserve : la seule présence de meubles ne suffit pas, le juge devant apprécier si la personne a le droit de s'y dire chez elle (décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023, paragraphe 49). Un logement « abandonné » mais encore meublé n'est donc pas, pour le bailleur, un lieu où il peut entrer librement.

Autre écueil : agir contre une personne décédée. Dans une affaire jugée par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 19 juin 2025 (chambre 1-7, RG n° 24/08690), une première assignation avait été annulée parce que les locataires étaient décédés à sa date. Le bailleur a dû recommencer contre leur fils, qui revendiquait le transfert du bail ; la cour l'a refusé faute de preuve d'une cohabitation effective, réelle et continue depuis au moins un an.

Abandon de logement locataire : les cas où la procédure ne s'applique pas

La procédure de l'article 14-1 n'est pas une voie universelle :

• Un proche est resté dans les lieux. Le bail continue à son profit (article 14). Il faut alors traiter avec lui, ou engager une procédure ordinaire s'il ne paie pas.
• Un jugement d'expulsion a déjà été rendu. Si les occupants partent après le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice chargé de l'expulsion peut constater leur départ volontaire et reprendre les lieux dans les mêmes conditions (article L. 451-1 du code des procédures civiles d'exécution). Nul besoin de requête.
• Le logement est occupé par des inconnus. Ce n'est plus un abandon, mais une occupation sans droit, qui relève d'autres règles.

Pour être recouvrées, les sommes dues jusqu'à la reprise doivent figurer dans la décision : loyers impayés, puis, le cas échéant, indemnité d'occupation après résiliation. Sur le calendrier général d'une procédure plus classique, voyez la durée d'une expulsion locative et l'ensemble de la rubrique Délais et procédure.

En résumé

Face à un abandon de logement par le locataire, la loi vous donne une procédure simplifiée, sans audience préalable, à condition d'en respecter chaque étape : mise en demeure, constat après un mois, requête, signification dans les deux mois, délai d'opposition. Reprendre les lieux soi-même transformerait un bailleur lésé en prévenu. expulsezvotrelocataire.fr n'est ni commissaire de justice ni avocat : il coordonne les professionnels compétents. Pour savoir si votre situation relève de cette procédure, faites notre diagnostic gratuit.