Expulser son locataire à Clermont-Ferrand : bail étudiant, SCI

Expulser son locataire à Clermont-Ferrand obéit à la procédure nationale. Cette page s'attarde sur une situation que connaissent bien les bailleurs d'une ville universitaire : le studio loué meublé à un étudiant, parfois parmi plusieurs lots détenus par le même propriétaire. Le type de bail, la présence d'une caution parentale et la forme juridique du bailleur changent les étapes.

Cette page rassemble ce qui compte dans le Puy-de-Dôme. Les autres grandes villes sont présentées dans la procédure d'expulsion ville par ville.

Expulser son locataire à Clermont-Ferrand : un marché hors zone tendue

Aucune commune du Puy-de-Dôme ne figure sur la liste des communes en zone tendue, annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Clermont-Ferrand n'est pas davantage concernée par l'encadrement des loyers de la loi ELAN : aucun décret n'y a mis ce dispositif en place.

Ce statut a trois effets concrets pour un bailleur :

• le loyer de relocation est libre, sauf pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, dont le loyer ne peut pas augmenter à la nouvelle location ;
• le préavis du locataire d'un logement vide est de trois mois, sauf cas prévus par la loi comme un premier emploi ou une mutation. En meublé, il est toujours d'un mois (article 25-8) ;
• aucun plafond de loyer ne vient fragiliser le décompte de la dette, contrairement à ce que doit vérifier un bailleur qui veut expulser son locataire à Lyon ou à Grenoble.

Ce n'est pas pour autant une procédure plus courte. Les délais légaux sont les mêmes partout en France ; seule la préparation du dossier en dépend.

Un point mérite votre attention si vos studios sont anciens. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus décent (article 6 de la loi de 1989). Un logement classé F ou G ne peut pas non plus voir son loyer révisé en cours de bail (article 17-1). Or, saisi d'une demande pour impayé, le juge peut vérifier d'office le respect de l'obligation de décence et chaque élément de la dette.

Le bail meublé étudiant de neuf mois : atout et piège

La loi permet de réduire à neuf mois la durée d'un bail meublé consenti à un étudiant. Dans ce cas, il n'y a pas de reconduction tacite (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail s'arrête à son terme, par exemple en fin d'année universitaire, sans que vous ayez à donner congé.

L'atout. Si l'impayé survient au printemps, le terme du bail est proche. Une fois ce terme passé, l'étudiant qui reste n'a plus de titre d'occupation. Selon le calendrier, attendre le terme peut éviter de passer par la clause résolutoire.

Le piège. Un occupant sans titre ne se fait pas sortir par le bailleur. L'expulsion d'un lieu habité exige une décision de justice, puis un commandement de quitter les lieux délivré par un commissaire de justice (article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution). C'est encore le juge des contentieux de la protection qui statue, puisqu'il connaît des actions nées d'un bail d'habitation (article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire).

L'impayé en cours de bail. Les règles de l'article 24, dont la clause résolutoire et le commandement de payer, s'appliquent aux meublés (article 25-3). Vous n'avez donc pas à attendre la fin de l'année : le commandement peut être signifié dès le premier impayé. Notre guide sur le bail meublé et le loyer impayé compare les deux stratégies.

Bailleur de plusieurs lots : particulier, SCI familiale ou société ?

Quand on loue plusieurs studios, la question de la structure se pose vite. Elle a des effets directs sur la procédure.

Chaque bail est un contrat distinct : si plusieurs locataires cessent de payer, chaque dossier suit sa propre procédure, avec ses propres actes. Tenez un décompte séparé par lot, mois par mois, en distinguant le loyer, les charges et les éventuels frais : c'est une pièce essentielle du dossier.

La saisine de la CCAPEX par une société est réputée faite lorsque l'impayé, déjà signalé à l'organisme payeur des aides au logement pour le maintien de leur versement, persiste (article 24, II). Vérifiez ce point avant de fixer la date d'assignation.

La caution des parents : les formalités qui comptent

Quand un parent se porte caution d'un étudiant, son engagement n'est utile que si l'acte est valable et si la procédure la vise à temps.

1. L'acte de cautionnement doit faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1. La caution appose la mention prévue par l'article 2297 du code civil, et vous lui remettez un exemplaire du bail. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité (article 22-1).
2. Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification à l'étudiant. Sinon, elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard. Notre guide sur le commandement de payer à la caution détaille ce délai.
3. Un engagement sans durée peut être résilié par la caution ; la résiliation prend effet au terme du bail en cours.

Clermont-Ferrand, Riom ou Thiers : quel tribunal pour expulser son locataire ?

Le juge des contentieux de la protection, le juge chargé des litiges de logement, siège au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand. Il exerce aussi ses fonctions dans deux tribunaux de proximité, des chambres détachées du tribunal. Le tableau IV annexé au code de l'organisation judiciaire répartit les cantons ainsi :

Particularité locale : la cour d'appel n'est pas à Clermont-Ferrand mais à Riom. C'est elle qui juge un éventuel appel. Notre guide sur le tribunal compétent pour une expulsion explique comment se répartissent ces juridictions.

Expulser son locataire à Clermont-Ferrand au rythme de l'année universitaire

Les délais sont fixés par la loi ; c'est le moment où l'impayé survient qui change la stratégie.

1. Commandement de payer : six semaines pour régler, ou deux mois pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé depuis. L'acte rappelle au locataire qu'il peut saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, adresse à l'appui.
2. Assignation : notifiée au préfet du Puy-de-Dôme au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité.
3. Audience : avant cette date, un organisme saisi par le préfet réalise un diagnostic social et financier du locataire, transmis au juge. Celui-ci peut accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement à un locataire qui a repris le paiement du loyer courant.
4. Commandement de quitter les lieux : deux mois, sauf exceptions.
5. Concours de la force publique : demandé au préfet si l'occupant reste.

Additionnés, les délais légaux minimaux dépassent quatre mois : six semaines après le commandement de payer, au moins six semaines entre la notification au préfet et l'audience, puis deux mois après le commandement de quitter les lieux. Un impayé apparu à la rentrée universitaire conduit donc, sauf exception, jusqu'à la trêve hivernale : aucune expulsion n'est exécutée du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution). La procédure continue pendant cette période ; seule l'exécution attend le 1er avril. Le coût de chaque acte figure sur notre page des tarifs.

Pour comparer avec d'autres villes de la région : la colocation est au cœur de notre page pour qui veut expulser son locataire à Grenoble, les petits loyers pour qui veut expulser son locataire à Saint-Étienne, et le meublé loué à un frontalier pour qui veut expulser son locataire à Annecy.

En résumé

Expulser son locataire à Clermont-Ferrand suppose de bien lire le bail étudiant, de signifier à temps le commandement à la caution parentale et de tenir compte de la forme juridique du bailleur. Notre plateforme n'est ni commissaire de justice ni avocat : elle coordonne les professionnels compétents dans le Puy-de-Dôme. Pour savoir quelle voie convient à votre dossier, lancez le diagnostic gratuit.