Expulser son locataire à Brest : mutation, abandon, bail écrit

Ville portuaire et universitaire, Brest compte parmi ses locataires des militaires, des étudiants et des salariés en mission. Si vous louez à l'un d'eux, votre souci n'est pas forcément un impayé qui s'installe. Ce peut être aussi un départ : un congé donné du jour au lendemain, ou un logement laissé vide sans un mot. Expulser son locataire à Brest suppose donc de connaître, en plus de la procédure classique, les règles du préavis, celles de l'abandon de logement, et ce qui se passe quand aucun bail n'a été signé. Une affaire jugée à Brest, puis par la cour d'appel de Rennes en 2025, l'illustre.

Expulser son locataire à Brest : le juge compétent dans le Finistère

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection, le juge du tribunal judiciaire chargé des litiges de logement. Le Finistère compte deux tribunaux judiciaires et une chambre de proximité :

• le tribunal judiciaire de Brest, pour Brest et le nord-ouest du département : Guipavas, Plouzané, Le Relecq-Kerhuon, Plougastel-Daoulas, Saint-Renan, Landerneau, Lesneven ;
• la chambre de proximité de Morlaix, antenne du tribunal de Brest aussi appelée « tribunal de proximité », pour Morlaix, Landivisiau, Saint-Pol-de-Léon, Roscoff et Carhaix-Plouguer ;
• le tribunal judiciaire de Quimper, pour Quimper, Concarneau, Douarnenez, Châteaulin, Crozon et Quimperlé.

Ce découpage résulte du décret n° 2019-914 du 30 août 2019 et des tableaux du code de l'organisation judiciaire. En appel, le Finistère relève de la cour d'appel de Rennes.

L'assignation est notifiée par voie électronique au préfet du Finistère, au moins six semaines avant l'audience. Pendant ce délai, un organisme désigné par le plan départemental réalise un diagnostic social et financier du locataire, transmis au juge avant l'audience. Le bailleur peut, lui aussi, présenter ses observations à cette occasion : c'est le moment de signaler un départ annoncé, une mutation ou un logement inoccupé. Devant le juge des contentieux de la protection, l'avocat n'est pas obligatoire.

Brest hors zone tendue : trois mois de préavis, un mois en cas de mutation

Brest ne figure pas dans la liste des communes en zone tendue, annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et réécrite par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ni Guipavas, ni Plouzané, ni Le Relecq-Kerhuon n'y figurent davantage, et la liste applicable au 1er janvier 2027 est la même.

La règle de base est donc un préavis de trois mois quand le locataire donne congé (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Il tombe à un mois dans plusieurs cas, dont trois peuvent concerner un locataire militaire, étudiant ou salarié :

1. la mutation, y compris celle d'un militaire ;
2. l'obtention d'un premier emploi, ou d'un nouvel emploi après une perte d'emploi ;
3. la perte d'emploi.

Le locataire doit préciser le motif et le justifier au moment où il envoie son congé. Sinon, c'est trois mois. Le congé se donne par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception.

Pendant le préavis, le locataire reste redevable du loyer. Un congé ne supprime pas un impayé : la dette se réclame ensuite, au besoin en justice, dans le délai de prescription de trois ans.

Une difficulté pratique surgit quand le locataire a quitté Brest : où lui délivrer les actes ? Le commissaire de justice doit d'abord chercher à les lui remettre en personne, puis à son domicile. Si le locataire n'a plus ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, il dresse un procès-verbal, c'est-à-dire un compte rendu officiel, décrivant précisément ses recherches et lui adresse une copie à sa dernière adresse connue (article 659 du code de procédure civile). Donnez-lui donc tout ce que vous savez : nouvelle adresse, employeur, numéro de téléphone, adresse électronique. Une signification mal faite peut être annulée, et la procédure retardée d'autant.

Quand le locataire part sans prévenir : la procédure d'abandon

Un locataire muté peut aussi partir sans rien dire, laissant parfois quelques meubles. La tentation est grande de récupérer le logement. Elle est dangereuse : tant que le bail n'est pas résilié, le logement reste juridiquement le sien.

L'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise cette procédure :

1. Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné, un commissaire de justice met le locataire en demeure de justifier qu'il l'occupe. Cette mise en demeure peut figurer dans un commandement de payer.
2. Si rien ne se passe dans le mois, le commissaire de justice peut entrer dans les lieux et constater leur état d'abandon. Il dresse un procès-verbal avec l'inventaire des biens laissés.
3. Le juge constate la résiliation du bail. Il peut autoriser la vente aux enchères des biens et déclarer abandonnés ceux qui n'ont pas de valeur marchande.

Notre guide sur l'abandon de logement par le locataire détaille les indices d'abandon et les délais.

Pourquoi le bail écrit change tout : un arrêt rendu sur un dossier brestois

Le 19 mars 2025 (5e chambre, n° 23/05024), la cour d'appel de Rennes a jugé l'affaire d'un loueur en meublé brestois. Il avait remis les clés d'un logement sans faire signer le bail : seul un projet, signé de sa main, existait. Les loyers avaient cessé au bout de quelques mois. Le juge des contentieux de la protection de Brest l'avait débouté, estimant que la qualité de locataire de l'occupante n'était pas établie.

La cour a infirmé ce jugement en deux temps. D'abord, elle a reconnu l'existence d'un bail verbal, c'est-à-dire conclu sans écrit, prouvé par son exécution : des loyers payés pendant plusieurs mois, le nom de l'occupante sur la boîte aux lettres, son inscription auprès de la caisse d'allocations familiales, des attestations. Ensuite, elle a jugé que la clause résolutoire de l'article 24 suppose un bail écrit qui la contient. Faute d'écrit, le bailleur ne pouvait pas s'en prévaloir. La cour a donc prononcé elle-même la résiliation, pour inexécution grave, et ordonné l'expulsion.

Le bailleur a fini par obtenir gain de cause, mais au terme de deux instances et sans le mécanisme plus simple de la clause résolutoire. Avec un bail écrit, le commandement de payer resté sans effet aurait fait jouer la clause, et le juge n'aurait eu qu'à en constater l'acquisition.

Depuis le 1er octobre 2026, les contrats types de location, modifiés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, comportent une rubrique dédiée à la clause résolutoire pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Les étapes devant le tribunal judiciaire de Brest

Lorsque le bail est écrit et que l'impayé s'installe, la procédure suit cet ordre :

1. Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice du Finistère. Le locataire dispose de six semaines si le bail a été signé ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, sinon du délai prévu au bail. S'il y a une caution, l'acte doit lui être signifié dans les quinze jours. Notre guide sur le commandement de payer détaille ses mentions obligatoires.
2. Le signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Finistère, fait par le commissaire de justice pour un bailleur particulier.
3. L'assignation, notifiée au préfet six semaines avant l'audience et remise au greffe au moins quinze jours avant.
4. Le jugement, qui peut accorder jusqu'à trois ans de délais au locataire qui a repris le paiement du loyer courant.
5. Le commandement de quitter les lieux, puis un délai de deux mois.
6. L'expulsion, jamais entre le 1er novembre et le 31 mars.

Le locataire peut solliciter à tout moment le fonds de solidarité pour le logement du Finistère. S'il perçoit une aide au logement que vous recevez directement, de nouvelles règles de signalement à l'organisme payeur s'appliqueront à compter du 1er janvier 2027, en vertu du décret n° 2026-84 du 12 février 2026.

Expulser son locataire à Brest avec nous

Nous ne sommes ni commissaire de justice ni avocat : nous coordonnons les professionnels compétents. Nous regardons d'abord la situation réelle : impayé, départ annoncé ou logement apparemment abandonné, bail écrit ou non. Puis nous confions les actes à un commissaire de justice du Finistère et, si nécessaire, l'audience à un avocat. Aucun résultat n'est promis : le juge reste maître de sa décision. Les frais réglementés et les nôtres sont détaillés sur la page tarifs.

Vous louez aussi ailleurs ? Voyez comment expulser son locataire à Rennes ou expulser son locataire à Nantes, dans le même ressort de cour d'appel, ou, dans une autre ville de marine, expulser son locataire à Toulon. Toutes les villes sont sur la page expulsion locataire par ville.

Expulser son locataire à Brest, c'est d'abord identifier la bonne procédure : impayé, abandon ou absence de bail écrit. Notre diagnostic gratuit vous oriente en huit questions.