Expulser son locataire à Rennes : bail meublé et bail mobilité

Studio meublé près du campus de Beaulieu, chambre en colocation à Villejean, appartement loué à un stagiaire pour six mois : si vous louez à Rennes à des étudiants ou à des stagiaires, vous avez sans doute signé l'un de ces contrats. Or expulser son locataire à Rennes ne se fait pas de la même façon selon le contrat. Un bail meublé classique, un bail étudiant de neuf mois et un bail mobilité obéissent à des règles différentes, et c'est le contrat qui dicte la stratégie. Cette page les distingue, avec les juges compétents en Ille-et-Vilaine et un arrêt de la cour d'appel de Rennes.

Expulser son locataire à Rennes : le juge, la cour et les antennes du département

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection, le juge du tribunal judiciaire chargé des baux d'habitation. En Ille-et-Vilaine, le siège dépend de la commune :

• Rennes et des communes voisines comme Cesson-Sévigné, Bruz, Saint-Grégoire ou Betton, mais aussi Liffré, Janzé ou Montfort-sur-Meu, relèvent du tribunal judiciaire de Rennes ;
• Fougères et Vitré relèvent de la chambre de proximité de Fougères ;
• Redon, Guichen et Bain-de-Bretagne relèvent de la chambre de proximité de Redon ;
• Saint-Malo, Dinard, Combourg ou Dol-de-Bretagne relèvent du tribunal judiciaire de Saint-Malo.

Une chambre de proximité, aussi appelée « tribunal de proximité », est une antenne du tribunal judiciaire. Celles de Fougères et de Redon dépendent du tribunal de Rennes, selon les tableaux du décret n° 2019-914 du 30 août 2019. En appel, toute la Bretagne et la Loire-Atlantique relèvent de la cour d'appel de Rennes.

L'assignation est notifiée au préfet d'Ille-et-Vilaine au moins six semaines avant l'audience, pour qu'un diagnostic social et financier du locataire soit réalisé et transmis au juge. Devant ce juge, l'avocat n'est pas obligatoire.

Rennes en zone tendue : ce que le classement change pour un meublé

L'agglomération de Rennes figure dans la liste des communes en zone tendue, fixée en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et réécrite par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Seize communes y sont inscrites, dont Rennes, Cesson-Sévigné, Saint-Grégoire, Bruz, Saint-Jacques-de-la-Lande, Chantepie et Pacé. La même liste s'appliquera au 1er janvier 2027, sous l'empire du décret n° 2026-831 du 25 août 2026.

Pour un meublé, la conséquence la plus concrète porte sur le loyer de relocation : il ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf exceptions. Ce plafonnement, prévu par l'article 18 de la loi et reconduit jusqu'au 31 juillet 2027, vise les logements nus comme meublés. Le préavis du locataire, lui, est déjà d'un mois pour tout meublé, zone tendue ou non. Il n'existe pas, à Rennes, d'encadrement des loyers au sens de la loi ELAN.

Bail meublé et bail étudiant : la même procédure qu'un bail vide

Un logement meublé loué comme résidence principale relève du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. Son article 25-3 y rend applicable l'article 24. En cas d'impayé, tout se passe donc comme pour un logement vide : clause résolutoire, commandement de payer, signalement à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX), notification au préfet, audience, délais de paiement possibles jusqu'à trois ans.

Le meublé a toutefois ses particularités, qui offrent parfois une sortie plus simple :

1. Le bail dure un an, reconduit tacitement. Pour un étudiant, il peut être réduit à neuf mois, sans reconduction : il s'arrête de lui-même à son terme.
2. Le bailleur peut refuser le renouvellement avec un préavis de trois mois, pour reprendre ou vendre le logement, ou pour un motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire à ses obligations. Des retards de paiement répétés peuvent en constituer un, sous le contrôle du juge.
3. Le locataire peut partir avec un mois de préavis, à tout moment.

Une précaution avant d'engager quoi que ce soit : vérifiez que le logement est réellement meublé. La loi définit le meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier suffisant pour y dormir, manger et vivre convenablement, et un décret en fixe la liste (article 25-4). Si des éléments manquent, le locataire pourrait contester la qualification de meublé, avec des effets sur la durée du bail et sur les préavis. Mieux vaut le savoir avant l'audience.

Notre guide sur le bail meublé et le loyer impayé compare ces options.

Bail mobilité : pas d'article 24, mais une fin de bail automatique

Le bail mobilité est un bail meublé de courte durée, réservé à certains locataires : étudiants, stagiaires, apprentis, personnes en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. Il dure en principe d'un à dix mois, sans renouvellement ni reconduction (article 25-14). Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Le régime du commandement de payer à six semaines, avec ses mentions obligatoires et ses notifications, n'est donc pas transposable tel quel. Face à un impayé en cours de bail, la stratégie se décide au cas par cas avec le commissaire de justice et, si besoin, l'avocat.

En pratique, la difficulté porte surtout sur la fin du bail. La cour d'appel de Colmar l'a dit nettement le 12 octobre 2026 (n° 25/04805) : le bail mobilité prend fin à l'arrivée de son terme, sans qu'il soit besoin de prononcer sa résiliation ni de tenir compte d'éventuels impayés. L'occupant qui se maintient est sans titre. Le juge ordonne son expulsion et fixe une indemnité d'occupation. Les protections de l'exécution restent applicables : délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Les trois contrats, côte à côte :

Locataires étudiants : caution, aides au logement, échéances

La caution. Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas, en principe, exiger en plus une caution. L'article 22-1 fait exception pour les logements loués à un étudiant ou à un apprenti. Si un parent s'est porté caution, le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours suivant sa signification au locataire, faute de quoi il ne devra ni pénalités ni intérêts de retard.

L'aide au logement. Votre locataire perçoit peut-être une aide personnelle au logement, parfois versée directement au bailleur. À compter du 1er janvier 2027, le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 précise les règles. Un impayé est constitué trois mois après un premier défaut de paiement, ou dès que la dette dépasse 450 euros. Le bailleur qui perçoit l'aide pour le compte du locataire doit signaler l'impayé à l'organisme payeur dans les deux mois. L'aide est maintenue tant que la commission de prévention des expulsions n'a pas décidé de la suspendre. Notre guide sur l'APL et le loyer impayé détaille ces démarches.

Ce qu'a jugé la cour d'appel de Rennes

Le 26 février 2025 (5e chambre, n° 24/03287), la cour d'appel de Rennes a statué sur un bail signé le 11 janvier 2023, donc avant la loi du 27 juillet 2023. Le commandement de payer mentionnait à la fois deux mois et six semaines. La cour a jugé que le délai applicable était de deux mois, conformément à l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Elle a refusé d'annuler l'acte : sans grief prouvé par le locataire, qui n'avait rien payé, l'irrégularité était sans conséquence.

Elle a surtout appliqué au bail ancien la nouvelle condition des délais de paiement : le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Faute de cette reprise, la demande de délais a été rejetée et l'expulsion confirmée. La règle sur le délai du commandement relève du contrat, celle sur les délais de paiement relève de la loi, qui s'applique immédiatement.

Pour un bailleur rennais, trois leçons pratiques en découlent :

1. Datez votre bail avant tout. Signé ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, il ouvre six semaines ; plus ancien et jamais renouvelé, il ouvre le délai qu'il stipule. Notre guide sur le délai du commandement de payer, six semaines ou deux mois traite les cas de renouvellement.
2. Ne mélangez pas les délais dans le commandement : la cour a sauvé l'acte faute de grief, mais un locataire capable de démontrer un grief aurait pu obtenir son annulation.
3. Apportez un décompte à jour le jour de l'audience. C'est lui qui montre au juge si le loyer courant a repris, condition des délais de paiement.

Expulser son locataire à Rennes avec nous

Nous ne sommes ni commissaire de justice ni avocat : nous coordonnons les professionnels compétents. Nous identifions d'abord votre contrat, meublé classique, bail étudiant ou bail mobilité, car c'est lui qui fixe la marche à suivre. Le dossier est ensuite confié à un commissaire de justice d'Ille-et-Vilaine et, si besoin, à un avocat. Aucun résultat n'est garanti. Les frais réglementés et les nôtres sont détaillés sur la page tarifs.

Vous louez aussi ailleurs dans l'Ouest ? Voyez comment expulser son locataire à Brest, expulser son locataire à Nantes, autre ville du ressort de la cour d'appel de Rennes, ou expulser son locataire à Angers. Toutes les villes sont sur la page expulsion locataire par ville.

Expulser son locataire à Rennes commence par la lecture du bail. Notre diagnostic gratuit vous dit, en huit questions, quelle procédure s'applique au vôtre.